|
Bizden Söylemesi, Elinizi Çabuk Tutun!
 1994
yılından bu yana sektörün içindeyiz. Durgun
piyasaları bile aradığımız dönemleri de
gördük, parası hazır müşterilerimize ev
bulamadığımız yok satan dönemleri de. En
dibi tarayan grafiklere de, rekordan rekora
koşan cumhuriyet tarihinin en yüksek tapu
satışlarının yapıldığına da şahit olduk.
Evet, 2003 yılında başlayan yükseliş trendi
2006 yılında zirve yapmış, 2007’de durağan
bir dönem yaşamış ve 2008’de ortaya çıkan
küresel krizle beraber yönünü aşağıya dönmüş
hatta 2009’da maliyetlerin bile altına
inmişti.
Ancak 2010 yılının ilk yarısından itibaren
piyasa öncelikle geldiği noktayı hazmetmeye
başladı ve yer yer yukarıya doğru bir
kasılma refleksi bile ortaya çıkmaya
başladı. Piyasanın hâlihazırdaki rakamları
2006 yılının Nisan-Mayıs döneminin
fiyatlarına aşağı yukarı eşdeğer durumdadır.
2006 yılının Haziran ayında başlayan
durgunluğun temel nedeni sadece piyasaların
doygunluğa ulaşması öngörüsünden ibaret
değildir. Piyasalar doygunluk kararını bir
ay içinde veremez daha uzunca bir süreç
gereklidir. Bu dönemdeki üç önemli gelişme
de piyasaları son derece olumsuz manada
sarsmıştır. Bunlardan birisi küresel bir
sebep; Mayıs-Haziran aylarında Amerikan
Doları dünya piyasalarında ve dolayısıyla
ülkemizde önemli ölçüde yükselmiştir. İkinci
sebep 27 Nisan Muhtırası sonrasında
hükümetin 2007 Temmuz ayında seçim kararı
almasıdır. Üçüncü sebep ise konut
kredilerinde oluşacak yüksek talebi
öngöremeyen bankaların kur artışını ve
siyasi ortamı da dikkate alarak, kredi
alımını zorlaştırmak ve faiz oranlarını bir
miktar artırmak yerine bir iki gecede
%1’lerden neredeyse iki katına
yükseltmeleridir. Aslında yanlış
yaptıklarını piyasalara aniden çöken
durgunluk esnasında anlamışlardır ancak
artık geriye dönüş mümkün olmayacaktır.
2007 Temmuz genel seçimleri sonrasında
özellikle sonbahar aylarında kıpırdanmaya
çalışan sektör Mart 2008’de AK Parti’ye
açılan kapatma davası ile tabir yerindeyse
stop etmiştir. Sonraları Temmuz 2008’de
kapatma davası sonuçlanmış ve bunca
badireden sonra ağır ağır da olsa
hareketlenmesi beklenen sektörel piyasalar,
bu kez de Eylül 2008’de, teğet geçip
geçmediğini hala tartışa geldiğimiz küresel
krizle burun buruna gelmiştir.
Yaklaşık 4 yıl süren bu olumsuz gelişmelere,
TOKİ’nin olur olmaz bölgelerde, doğru
fizibilite çalışmaları ve analizleri
yapmadan diktiği, bankalardan daha uygun
ödeme şartlarını da oluşturduğu, etiketi
1.sınıf, içeriği 3.sınıf konut projelerini
de eklersek topyekûn tükenmesi gereken
sektörün hala kıpırdamaya çalışması da tez
konusu olacak bir durumdur.
“Doğru fizibilite çalışmaları ve analizleri
yapmadan” dedik zira örnek olarak Eskişehir
Yolu Yurtçu’da yaptığı Turkuaz Vadisi
projesi, bölgedeki arz-talep dengesini alt
üst etmiş, bölgedeki yüzlerce iflasın
besleyicisi olmuştur. Bununla beraber bu
projede konut alanların en az yarısı
yatırım, hatta rant amaçlı konut edinmiş
olup şimdilerde ise birçoğu Ziraat
Bankası’nca 3 ila 6 ay aralığında geri
ödenen nominal bedele bile razı olur hale
gelmiş ve konutlarını iade etmişler veya
maliyetinin altına rakamlara satmaya
çalışmaktadırlar. Düşünebiliyor musunuz
Turkuaz Vadisi’nde, 3+1 ve 135m2 konutların
kira bedelleri 250-TL’ye kadar düşmüştür ve
herkes Çankaya Üniversitesi’nin, projenin
karşına yapmakta olduğu yeni kampüsü
beklemektedir.
Aylık kira bedeli 250-TL olan bir konutun
gerçek değeri Ankara ve bölge şartlarında ne
kadar olmalı diye düşünürsek; normal
şartlarda 75.000-TL civarında seyretmesi
normal karşılanabilir. Zira günümüzde
Ankara’da ortalama olarak bir konutun piyasa
değerinin, 20 ila 30 yıllık kira bedeline
karşılık gelmesi normaldir. Oysa Turkuaz
Vadisi’nde aylık 250-TL kira getirisi olan
bir daire ikinci elde 120.000-TL ila
135.000-TL aralığındadır. Yani ortalama
40–45 yıllık bir yatırım maliyetinden
bahsediyoruz. Tek kelimeyle fahiş
diyebiliriz ya da buradan ev alanların
korkunç zarar ettiklerini söyleyebiliriz.
Bazılarınız haklı olarak vade uzunluğu ve
ödeme kolaylığını düşünebilir ancak benzer
vadeler bankalarca da tüm semtler ve
projeler için verilmektedir. Bugün için
Ankara’nın hangi semtinden olursa olsun
120.000-TL ila 135.000-TL aralığında alınan
bir konut rahatlıkla 450–550-TL aralığında
bir kira getirir. Rakamlardan da
anlayacağınız kadarıyla ortada bir terslik
var. Uzun vadeli yatırım yapıldığını ve
beklenmesi gerektiğini düşünenlere ise
beklemelerini tavsiye etmekten başka
söyleyecek bir şeyimiz yok zaten.
Bölgede ayrıca iki proje daha yapıldı TOKİ
tarafından. Bunlardan ilki Prestij Konutları
ki ilk satış fiyatlarına ve bugün telaffuz
edilen ve satılan fiyatlara baktığınızda
ortadaki rantı anlamanız hiç zor
olmayacaktır. Bilmeyenler için bir iki ipucu
verelim; 2006 yılının yaz ve sonbahar
döneminde yaklaşık 100.000-TL ila 150.000-TL
aralığında satılan konutların bugünkü
fiyatları 250.000-TL ila 350.000-TL
aralığında seyretmektedir ve bu konutların
neredeyse tamamı kamunun üst düzey
çalışanları ile hukukçularımıza satılmıştır.
İkinci proje ise Temelli’de üretilmiş olup
burada satır doldurmaya bile gerek
duymuyoruz, bir Pazar günü hava almaya gidin
ve sefaleti görün.
Biliyoruz konuyu biraz dağıttık ama
gayrimenkul sektörünün çalışanları olarak
TOKİ’nin yapmaya çalıştığı bir kısım işlerin
sektöre ne büyük zararlar verdiğini bizzat
gördüğümüz için yazmadan geçemezdik. Bu
arada şunu da belirtmeliyiz ki özellikle dar
gelirlilere, şehit ailelerine, dul ve
yetimlere ve diğer ihtiyaç sahiplerine
yönelik olarak ürettiği projeleri ve
çalışmaları da gerçek bir sosyal devlet
anlayışı doğrultusunda sonuna kadar
destekliyoruz. Ancak bize göre 150m2, 200m2
kullanım alanlı, 3 veya 4 odalı lüks daire
veya lüks villa yapmak devletin işi
olmamalıdır.
Sadede gelelim; 2010 yılının Nisan ayından
bu yana piyasalarda küçük de olsa bir
kıpırdanma başlamıştır ve bu hareketlenme
Nisan ve Mayıs aylarından bu yana nisbi
olarak artmaktadır. Bunu piyasanın
içindekiler olarak da resmi tapu satış
rakamlarına bakarak da anlamaktayız.
Ancak bu yıl Ramazan ayı ve öncesinde
tatilcilerin Ankara’yı terk etmeleri gibi
iki önemli etkenle, piyasalar Eylül
ortalarına kadar ağırlaşacaktır. Ancak bizim
kanaatimizce bu dönem uygun gayrimenkul
edinmek isteyenler açısından kapmayanın son
aylarıdır. Zira Ekim ayı ile birlikte, henüz
hissedilemeyen (bizce hissedilmektedir) ve
uzunca bir zamandır durgunluktan çıkamayan
piyasa yukarıya doğru yönelecektir. Burada
önemli bir atlama eşiği de 12 Eylül’de
yapılacak olan referandumdur. Eğer
referandumdan “Evet” sonucu çıkarsa
piyasalar bunu pozitif olarak algılayacak ve
gayrimenkulde alım yönlü hareket
başlayacaktır. Bununla da kalmayıp
fiyatlarda da gözle görülür artışlar olması
kaçınılmaz olup oluşacak bu hareketlilik ise
2011 genel seçimlerine 1–2 ay kalana kadar
sürecektir.
Arsa ya da konut mu alacaksınız?
Bizden söylemesi, gerek arsa ve konuttaki
fiyatlar gerekse konut kredilerindeki bugüne
kadar görülmüş cazip oranları dikkate alın.
Konut kredi faizlerinin daha cazip oranlara
gerileyeceğini düşünmüyoruz, bir miktar daha
gerilese bile bu kayda değer bir oran
olmayacaktır. Aksine küçük çaplı artış bile
beklediğimizi söylememiz gerek. Bankalar
bundan sonra faiz oranlarından çok yan
kampanyalarla cazibe yaratmaya
çalışacaklardır.
Yukarıda yazdıklarımızdan, konuta yüksek
beklentilerle yatırım yapmalı sonucu
çıkmamalıdır. Konut stoku açısından
bakıldığında önümüzdeki birkaç yıl konut
fiyatları çok yüksek oranlarda yükselmeyecek
gibi duruyor. Ancak 3–4 yıldır kaybettiğinin
bir kısmını da geri alır diye düşünüyoruz.
Bu bağlamda yatırımcılar için değilse bile
özellikle ihtiyaç sahipleri açısından son
derece uygun bir dönemdeyiz. Bu cümle size
klişe gelebilir zira son 3–4 yıldır çok
fazla kullanıldı. Ancak bu kez farklı
olacağını düşünüyoruz zira bizce arsa ve
inşaat maliyetleri ile piyasaların seyri
dikkate alındığında fiyatlar da, kredi
oranları da daha aşağıya gitmeyecektir.
Bir diğer konu ise arsa fiyatları ki;
özellikle merkezi noktalarda, merkeze yakın
lokasyonlarda ve gelişmekte olan
bölgelerdeki arsa fiyatlarında konuta oranla
daha yüksek bir artış olacağı konusunda pek
de şüphemiz yok.
Umarız keyif alarak okumuşsunuzdur.
Saygılarımızla,
Gayrimenkul Group Çalışanları
|
