|
Neden
Çayyolu?
1980’li yıllarda genellikle alt-orta ve orta gelir
grubundan oluşan kitlelerce kurulmuş olan
kooperatifler kanalıyla konutlaşmaya başlayan
Çayyolu bölgesinde aynı yıllarda Mesa Mesken Sanayi
A.Ş., Emlak Bankası, Kutlutaş İnşaat ve Oyak İnşaat
gibi büyük çaplı firmalarda proje üretmeye
başlamışlardır.
Aslında adına kısaca Çayyolu dediğimiz bölgede ilk
konutlaşma hareketi, Ümitköy bölgesinde semte adını
veren Ümitköy Sitesi ile Mutluköy Sitesi gibi
sitelerle başlamıştır. Özellikle 1984 ve 1985’li
yıllarda dönemin Büyükşehir Belediyesi, Türkkonut ve
diğer üst birliklerin öncülüğünde başlayan
kooperatifleşme atağıyla Çayyolu bölgesinde yaklaşık
15.000 konutluk bir yerleşke oluşmaya başlamıştır.
Yine bu süreçte Ümitköy’de Kutlutaş İnşaat’ın Çınar
Sitesi konutları, Çayyolu’nda Emlak Bankası-Mesa
Mesken Sanayi A.Ş. ortak çalışmasının ürünü olan
Konutkent-1 ve Konutkent-2 projeleri ile Mesa Mesken
Sanayi A.Ş.’nin Koru Sitesi projeleri bölgedeki
konut hareketine farklı bir ivme kazandırmıştır.
Şu bir gerçek ki dünyada birçok yerleşim yeri batıya
doğru büyümektedir. Başkent Ankara’da kuzey, doğu ve
güney aksında belirgin genişlemeler yapmasına rağmen
asıl kontrollü ve sistemli büyümeyi batı ve
güneybatı aksında yapmaktadır. Bugün en iddialı
konut projeleri ve kooperatifleşme yoluyla üretilen
konutların önemli bir kısmı Eskişehir Yolu ve bu
yolun sol tarafında kalan geniş arazilerde yapılmış
ve yapılmaktadır. Bilkent’te, 3 kısımdan oluşan
Bilkent Siteleri, Beysukent’te Angora Evleri,
Çayyolu’nda, Konutkent Siteleri, Mesa Koru Sitesi,
Ümitkent Sitesi, Melis Sitesi, Oyak İnşaat
tarafından yapılan 10 etaplık Oyak Siteleri,
Türkkonut ve diğer üst birliklerce üretilen Çayyolu
Toplu Konutları, yine Türkkonut kontrolünde
tamamlanmakta olan Dodurga Türkkonut Çayyolu 2.Etap
Projesi ve Eskişehir Yolu Yenihisar bölgesinde yeni
oluşturulan Yenihisar Villakent Projeleri gibi büyük
çaplı projeler sektörel açıdan çok büyük
alternatiflerdir.
Güney kısmında Konya Yolu aksında İncek ve Gölbaşı
bölgeleri, kuzey kısmında ise İstanbul Yolu aksında
Etimesgut ve Elvankent bölgeleri bulunan Çayyolu
yerleşim alanı, bugün 250.000 kişiye yaklaşan
nüfusu, ilk ve orta dereceli okulları, yakın
lokasyonlarda bulunan (Bilkent, ODTÜ, Hacettepe,
Başkent, Atılım) üniversiteleri, alışveriş
merkezleri ile başlı başına bir semt olmuştur.
Özellikle 1990’lı yılların sonlarında başlayan ve
2000’li yıllarda halen bir kabuk değiştirme süreci
içinde bulunan bölgede son yıllarda gerek projeler
açısından gerekse satış bedelleri açısından konut
piyasası kent merkezini geçmiştir. Bu kabuk değişimi
sürecinde bölgeye yerleşen veya yerleşmeye
hazırlanan kitleler alt-orta gelir grubundan
genellikle orta ve üst-orta gelir gruplarına
dönüşmektedir.
“Çayyolu şehir merkezine uzak bu yüzden buradan
konut almam” yaklaşımında olanların bilmesi gereken
önemli iki detay vardır. Bunlardan ilki, burayı
tercih eden insanlar, zaten uzak olduğu ve şehrin;
gürültü ve karmaşasından uzaklaşmak için tercih
etmişlerdir. İkinci ilginç detay ise insanlar bu
bölgeyi, şehir merkezine uzak fakat konut ve arsa
fiyatları ucuz mantığıyla tercih etmemektedirler.
Sosyo-ekonomik ve sosyo-kültürel açılardan semt
sakinlerinin standardı birçok semtin üstündedir.
Aslında Ankara’da şehir merkezine uzaklığı açısından
bakıldığında Çayyolu gibi benzer uzaklıkta bulunan
başka semt ve bölgelerde vardır. Örneğin; Elvankent,
Sincan, Eryaman, Batıkent ve Gölbaşı gibi semtlerde
merkeze benzer uzaklıktaki semtlerdir. Ancak
Çayyolu’na göre çok farklı nedenlerle gelişme
göstermektedirler. Elvankent, Sincan, Eryaman ve
Bakıkent bölgeleri yerleşime başladıkları günden
bugüne bazı nadir projeler dışında alt ve alt-orta
gelir gruplarının tercih ettiği bölgeler
olmuşlardır. Gölbaşı ise tek tip yapılaşmaya yani
sadece villa yapımına imkan tanıdığı için konut ve
bütçe çeşitliliği sunamamaktadır. Oysa Çayyolu
bölgesi her tip konut seçeneğini içinde barındırdığı
gibi birçok bütçeye de hitap edebilmektedir.
Dubleks ve tripleks projeli konutlar, müstakil geniş
kullanımlı villalar, çeşitli sosyal donatı alanına
sahip lüks daireler, sosyal konutlar, tek villalık
arsalar, imarlı büyük ebatlı arsalar, imarsız
tarlalar vb. gibi çok çeşitli gayrimenkul
yelpazesinin yer aldığı Çayyolu bölgesi, son
yıllarda hem gayrimenkul sahibi olmak isteyenlerin
hem de gayrimenkul yatırımı yapmak isteyenlerin
gözdesi haline gelmiştir. Özellikle Bankaların konut
kredisi faiz oranlarının son aylarda belirgin bir
şekilde düşmesinden dolayı en yüksek prim
potansiyeline sahip bölgelerin başını çekmektedir.
Kısa, orta ve uzun vadeli gayrimenkul yatırımı
yapmak isteyen herkesin bütçesine göre yatırım
seçeneği bulabildiği Çayyolu, halen yerel
yönetimlerce üzerinde çalışılan ve önümüzdeki
günlerde uygulaya sokulacak olan Ankara ili
güneybatı aksı, çevreyolu içi ile ilgili imar
planlarının devreye girmesiyle daha hızlı bir
konutlaşma sürecine girecektir.
Bölgeyi, Beytepe’ye bağlayan bulvar geçtiğimiz
aylarda hizmete girmiş olup yine İncek ve oradan da
Oran Şehri ve Konya Yoluna da bağlayacak olan İncek-Çayyolu
yolu için çalışmalar sürmektedir. Ayrıca Büyükşehir
Belediyesi Nazım İmar Planı’nda yer alan Alacaatlı-Dodurga-Şehitali
ve Ballıkuyumcu güzergahlı 60 metrelik halk arasında
“Antalya Yolu” diye bilinen ve Eskişehir Yolu’na
alternatif olacak yol da ileriki yıllarda devreye
girecektir.
Bu yıl Toplu Konut İdaresi’nce programa da alınan ve
Ballıkuyumcu’da yapılması planlanan toplu konutlar
ve yine TOKİ tarafından Temelli’de tamamlanacak
toplu konutlar, gelecek yıllarda güneybatı aksına
farklı bir ivme kazandıracaktır.
Sonuç olarak 1980’li yıllarda başlayan Çayyolu’nun
da içinde bulunduğu güneybatı aksının gelişimi,
yeterli arsa üretimlerinin sürmesi halinde hızla
sürecektir. Bu gelişim, konut ve arsa fiyatlarına da
önemli etkiler yapacaktır. Bölgede ada bazlı olarak
uygulanan imar planlarının da etkisiyle her geçen
gün sosyal donatı alanlarına sahip, çok konutlu
projelerin sayısı artmaktadır.
Son yıllarda üretilen konut projelerinde, salt bir
konut mantığı yerini, özellikli sosyal donatıları,
(yüzme havuzu, kapalı ve açık otoparklar, depo,
kiler, toplantı salonları, güvenlik, sauna, fitness
center vb.) geniş yeşil alanları (çocuk parkları,
botanik bahçeler, yürüyüş yolları, spor alanları
vb.) ve teknik donanımları (hidrofor, jeneratör, su
deposu, görüntülü diafon sistemleri vb.)
olabildiğince mevcut projelere bırakmaktadır.
Günümüzde son yıllardaki kabuk değişimini başarıyla
gerçekleştirmekte olan Çayyolu bölgesi, gerek yaşam
ve gerekse yatırım açılarından, başkentin en gözde
bölgesi olmuştur ve durum önümüzdeki yıllarda da
sürecektir.
FATİH AYAZ
Gayrimenkul Yatırım ve Değerleme Uzmanı
|
