NEDEN ÇAYYOLU?

1980’li yıllarda genellikle alt-orta ve orta gelir grubundan oluşan kitlelerce kurulmuş olan kooperatifler kanalıyla konutlaşmaya başlayan Çayyolu bölgesinde aynı yıllarda Mesa Mesken Sanayi A.Ş., Emlak Bankası, Kutlutaş İnşaat ve Oyak İnşaat gibi büyük çaplı firmalarda proje üretmeye başlamışlardır.

Aslında adına kısaca Çayyolu dediğimiz bölgede ilk konutlaşma hareketi, Ümitköy bölgesinde semte adını veren Ümitköy Sitesi ile Mutluköy Sitesi gibi sitelerle başlamıştır. Özellikle 1984 ve 1985’li yıllarda dönemin Büyükşehir Belediyesi, Türkkonut ve diğer üst birliklerin öncülüğünde başlayan kooperatifleşme atağıyla Çayyolu bölgesinde yaklaşık 15.000 konutluk bir yerleşke oluşmaya başlamıştır. Yine bu süreçte Ümitköy’de Kutlutaş İnşaat’ın Çınar Sitesi konutları, Çayyolu’nda Emlak Bankası-Mesa Mesken Sanayi A.Ş. ortak çalışmasının ürünü olan Konutkent–1 ve Konutkent–2 projeleri ile Mesa Mesken Sanayi A.Ş.’nin Koru Sitesi projeleri bölgedeki konut hareketine farklı bir ivme kazandırmıştır.
Şu bir gerçek ki dünyada birçok yerleşim yeri batıya doğru büyümektedir. Başkent Ankara’da kuzey, doğu ve güney aksında belirgin genişlemeler yapmasına rağmen asıl kontrollü ve sistemli büyümeyi batı ve güneybatı aksında yapmaktadır. Bugün en iddialı konut projeleri ve kooperatifleşme yoluyla üretilen konutların önemli bir kısmı Eskişehir Yolu’ndaki kalan geniş arazilerde yapılmış ve yapılmaktadır.

Bilkent’te, 3 kısımdan oluşan Bilkent Siteleri, Beysukent’te Angora Evleri, Çayyolu’nda, Konutkent Siteleri, Mesa Koru Sitesi, Ümitkent Sitesi, Melis Sitesi, Oyak İnşaat tarafından yapılan 10 etaplık Oyak Siteleri, Türkkonut ve diğer üst birliklerce üretilen Çayyolu Toplu Konutları, yine Türkkonut kontrolünde tamamlanmış olan Dodurga Türkkonut Çayyolu 2.Etap Projesi gibi büyük çaplı projeler sektörel açıdan çok büyük alternatiflerdir.
Güney kısmında Konya Yolu aksında İncek ve Gölbaşı bölgeleri, kuzey kısmında ise İstanbul Yolu aksında Etimesgut ve Elvankent bölgeleri bulunan Çayyolu yerleşim alanı, bugün 250.000 kişiye yaklaşan nüfusu, ilk ve orta dereceli okulları, yakın lokasyonlarda bulunan (Bilkent, ODTÜ, Hacettepe, Başkent, Atılım) üniversiteleri, semt içi ve yakınçevrede bulunan alışveriş merkezleri (Galleria, Arcadium, Mina Sera, Mesa Plaza, Cepa, Kentpark, Armada, Bilkent Center, Anse, Beysupark AVM)) ile başlı başına bir semt olmuştur.

Özellikle 1990’lı yılların sonlarında başlayan ve 2000’li yıllarda halen bir kabuk değiştirme süreci içinde bulunan bölgede son yıllarda gerek projeler açısından gerekse satış bedelleri açısından konut piyasası kent merkezini geçmiştir. Bu kabuk değişimi sürecinde bölgeye yerleşen veya yerleşmeye hazırlanan kitleler alt-orta gelir grubundan genellikle orta ve üst-orta gelir gruplarına dönüşmektedir.

“Çayyolu şehir merkezine uzak bu yüzden buradan konut almam” yaklaşımında olanların bilmesi gereken önemli iki detay vardır. Bunlardan ilki, burayı tercih eden insanlar arasında her ne kadar ekonomik sebeplerden etkilenip ucuz konut sahibi olmak amacıyla hareket edenler varsa da önemli bir kısmı da şehrin; gürültüsünden, kirliliğinden, kozmopolitliğinden ve karmaşasından uzaklaşmak için tercih etmişlerdir. İkinci ilginç detay ise son yıllarda insanlar bu bölgeyi, şehir merkezine uzak fakat konut ve arsa fiyatları ucuz mantığıyla tercih etmemektedirler. Sosyo-ekonomik ve sosyo-kültürel açılardan semt sakinlerinin standardı birçok semtin üstündedir.

Aslında Ankara’da şehir merkezine uzaklığı açısından bakıldığında Çayyolu gibi benzer uzaklıkta bulunan başka semt ve bölgelerde vardır. Örneğin; Elvankent, Sincan, Eryaman, Batıkent ve Gölbaşı gibi semtlerde merkeze benzer uzaklıktaki semtlerdir. Ancak Çayyolu’na göre çok farklı nedenlerle gelişme göstermektedirler. Elvankent, Sincan, Eryaman ve Bakıkent bölgeleri yerleşime başladıkları günden bugüne bazı nadir projeler dışında alt ve alt-orta gelir gruplarının tercih ettiği bölgeler olmuşlardır. Gölbaşı ise tek tip yapılaşmaya yani sadece villa yapımına imkân tanıdığı için konut ve bütçe çeşitliliği sunamamaktadır. Oysa Çayyolu bölgesi her tip konut seçeneğini içinde barındırdığı gibi birçok bütçeye de hitap edebilmektedir.

Dubleks ve tripleks projeli konutlar, müstakil geniş kullanımlı villalar, çeşitli sosyal donatı alanına (sosyal tesis, fitness, güvenlik, yüzme havuzu vb.) sahip lüks daireler, sosyal konutlar, tek villalık arsalar, imarlı büyük ebatlı arsalar, imarsız tarlalar vb. gibi çok çeşitli gayrimenkul yelpazesinin yer aldığı Çayyolu bölgesi, son yıllarda hem gayrimenkul sahibi olmak isteyenlerin hem de gayrimenkul yatırımı yapmak isteyenlerin gözdesi haline gelmiştir. Özellikle Bankaların konut kredisi faiz oranlarının son yıllarda belirgin bir şekilde düşmesinden dolayı en yüksek prim potansiyeline sahip bölgelerin başını çekmektedir.

Kısa, orta ve uzun vadeli gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen herkesin bütçesine göre yatırım seçeneği bulabildiği Çayyolu, planlaması ve onayı son günlerde tamamlanan ve önümüzdeki günlerde uygulamaya sokulacak olan Ankara ili güneybatı aksı, çevreyolu içi ile ilgili imar planlarının devreye girmesiyle daha hızlı bir konutlaşma sürecine girecektir.

Bölgeyi, Beytepe’ye bağlayan bulvar geçtiğimiz aylarda hizmete girmiş olup yine İncek ve oradan da Oran Şehri ve Konya Yoluna da bağlayacak olan İncek-Çayyolu yolu için çalışmalar sürmektedir. Ayrıca Büyükşehir Belediyesi Nazım İmar Planı’nda yer alan Alacaatlı-Dodurga-Şehitali, Ballıkuyumcu ve devamı güzergâhlı 60 metrelik halk arasında “Antalya Yolu” diye bilinen ve Eskişehir Yolu’na alternatif olacak yol da ileriki yıllarda devreye girecektir.
Toplu Konut İdaresi’nce programa alınan daire teslimatlarının bu yıl gerçekleşeceği yaklaşık 4800 konutluk Turkuaz Vadisi Projesi, Ankara Büyükşehir Belediyesince Ballıkuyumcu’da yapımına devam edilen Ballıkuyumcu Evleri Projesi, yine TOKİ tarafından Temelli’de yapımı tamamlanan 750 adet toplu konuta ilave bu yıl inşasına başlanacak 1500 adet toplu konut, Türkkonut tarafından organize edilerek ihtiyaş sahipleri ve yatırımcılara sunulan yaklaşık 4600 konutluk Yenihisar Projesi, gelecek yıllarda güneybatı aksına farklı bir ivme kazandıracaktır.

Sonuç olarak 1980’li yıllarda başlayan Çayyolu’nun da içinde bulunduğu güneybatı aksının gelişimi, yeterli arsa üretimlerinin sürmesi halinde hızla sürecektir. Bu gelişim, konut ve arsa fiyatlarına da önemli etkiler yapacaktır. Bölgede ada bazlı olarak uygulanan imar planlarının da etkisiyle her geçen gün sosyal donatı alanlarına sahip, çok konutlu projelerin sayısı artmaktadır.
Son yıllarda üretilen konut projelerinde salt bir konut mantığı, yerini özellikli sosyal donatıları, (yüzme havuzu, kapalı ve açık otoparklar, depo, kiler, toplantı salonları, güvenlik, sauna, fitness center vb.) geniş yeşil alanları (çocuk parkları, botanik bahçeler, yürüyüş yolları, spor alanları vb.) ve teknik donanımları (hidrofor, jeneratör, su deposu, görüntülü diafon sistemleri, yangın alarm sistemleri vb.) olabildiğince mevcut projelere bırakmaktadır.

Günümüzde son yıllardaki kabuk değişimini başarıyla gerçekleştirmekte olan Çayyolu bölgesi, gerek yaşam ve gerekse yatırım açılarından, başkentin en gözde bölgesi olmuştur ve durum önümüzdeki yıllarda da sürecektir.

FATİH AYAZ
Gayrimenkul Yatırım ve Değerleme Uzmanı

Başa Dön