|
Gayrimenkul ve Çayyolu
Fatih AYAZ /
Gayrimenkul Danışmanı ve Değerleme Uzmanı
1980 öncesine kadar
gidiyor bölgemizin konutlaşma süreci. İlk önce
Ümitköy Sitesi, Mutluköy Sitesi, Eserköy Sitesi,
Beta Sitesi, Mak-iş Sitesi, Yazıkırı Sitesi, Girişim
Sitesi, İmaray Sitesi, Tek Sitesi, Beril Sitesi,
Kafkas Sitesi gibi sitelerle başlayan süreç Kutlutaş
Çınar Sitesi, Mesa Koru Sitesi, Emlak Bankası
Konutkent 1.Etap, Melis Sitesi, Emlak Bankası
Konutkent 2.Etap gibi projelerle devam etmiş ve
özellikle 1980'li yılların sonunda ve 1990'lı
yılların ortalarına doğru genel adıyla Çayyolu
yerleşim alanının bugünkü iskeleti ortaya çıktı.
1990'lı yılların sonuna doğru yerleşimin hızlanması
ve talebin belirgin anlamda artması nedeniyle önceki
yıllara oranla konut fiyatları ciddi oranda
yükselmeye başlamıştır.
Son 10-15 yılın
verileri incelendiğinde ise şehrimizde kısa vadede
ve sürekli olarak Bahçelievler, Emek, Yıldız, Oran,
Çankaya, Çiğdem Mahallesi, Balgat ve Gaziosmanpaşa
gibi bölgelerin prim yaptığı ortaya çıkarken,
Bilkent, Beysukent, Çayyolu, Çukurambar Eskişehir
Yolu, İncek, Tuluntaş, Gölbaşı, Bağlıca gibi
bölgelerin gerek arsa gerekse konut açısından orta
ve uzun vadede oldukça kazanç sağladığı ve
sağlayacağı ortaya çıkıyor.
Bu saydığımız
bölgelerin çoğunun ortak özelliği Ankara'nın batı ve
güney aksında kalmalarıdır. 1980'li yıllardan
itibaren Ankara'nın güney-batı aksı diğer
bölgelerden bazı farklılıklar göstererek
gelişmektedir. Önemli kamu kuruluşları, (MTA,
Halkbank, Köy Hizmetleri, MGK Genel Sekreterliği,
Çevre Bakanlığı, YÖK, ÖSYM, TOKİ, Diyanet İşleri
Başkanlığı, Atom Enerjisi Kurumu, Afet İşleri Genel
Müdürlüğü, Sanayi ve Ticaret Bakanlığı, ATO,
Elektrik İşleri Etüt İdaresi vb.) ülke çapındaki
güçlü inşaat firmaları, (Mesa Mesken Sanayii A.Ş.,
Eston İnşaat, Barmek İnşaat A.Ş., Koz İnşaat A.Ş.,
Emlakbank, Ema İnşaat A.Ş., Tepe İnşaat A.Ş., Birlik
İnşaat A.Ş., Işıklar Holding A.Ş., Oyak İnşaat A.Ş.,
Kutlutaş İnşaat A.Ş., Metiş İnşaat A.Ş., Park İnşaat
A.Ş., EMA İnşaat A.Ş., Sutek İnşaat A.Ş. vs.)
ülkemizin en önemli kooperatif merkez birlikleri, (Türkkonut,
Batıbirlik, Kent-Koop vs.) ve başkentin önemli
yüksek eğitim kurumlarının (ODTÜ, Bilkent
Üniversitesi, Hacettepe Üniversitesi, Atılım
Üniversitesi, Başkent Üniversitesi) bu aksta yer
almaları ve yatırım yapmaları bölgeye farklılık ve
değer katmıştır.
Örneğin 2025 yılı
endeksli Ankara Nazım İmar Planı'na göre yeni
yerleşim alanları, merkeze 50 kilometre uzaklıkta
yer alan Temelli kasabası sınırına kadar
dayanmaktadır. Zaten halihazırda yerleşim 25.km'ye
kadar uzanmaktadır. Proje ve imar çalışmaları
yönünde değerlendirildiğinde ise özellikle villa
üretimi açısından ciddi çalışmalar yapılmaktadır. Bu
çalışmalara Türkkonut'un Yenihisar Villakent
projesi, 1/5000’lik çalışmaları tamamlanmış Ankara
Çevreyolu içi planları ve Temelli Belediyesi'nin
villa yapımına uygun olarak yaptığı imar çalışması
ve gölet projesini örnek verebiliriz. Bölgenin diğer
yeni yerleşim alanlarından önemli bir farkı da
gecekondu ıslah bölgesi olmamasıdır. Güneybatı
aksının göze çarpan önemli bir özelliği de
gayrimenkul yatırımcısına farklı seçenekler
sunmasıdır (imarlı arsa, tarla, kooperatif hissesi,
sosyal konut, lüks konut, müstakil konut, villa,
bahçe, çiftlik, işyeri).
Nazım İmar Planı'na
göre Eskişehir Yolu bölgesinde 650.000 kişilik bir
nüfus potansiyeli hesaplanırken günümüzde bu
bölgenin nüfusu yaklaşık 250.000 kişidir. 400.000
civarında nüfus artışı planlanan bölge de son
yıllarda çıkarılan ve halihazırda üzerinde çalışılan
imar planlarının villa ağırlıklı olduğunu düşünürsek
yerleşim alanlarında gerçekleşecek genişlemeyi
hesaplamak zor olmayacaktır. Ancak bu genişlemenin
Temelli'den daha ileriye gitmemesini dileriz. Zira
Polatlı bölgesi ülkemizin önemli tahıl üretim
alanlarından birisidir. Yeterince tarım ve orman
alanının sorumsuzca yok edildiği ülkemizde inşaat
sektörünün bu konuda hassas bir konumunun olduğu
bilinmektedir. Gerçi kentin kuzey ve kuzeybatı ile
batı aksları arasında kalan bölgelerde (Elvankent,
Eryaman, Bağlıca vb.) son yıllarda gerçekleştirilen
imar ve yoğun yapılaşma çalışmaları da bu yönde çok
olumlu gelişmelerdir.
Gayrimenkule yatırım boyutuna orta ve uzun vadede
bakacak olursak her dönemde bütün yatırım
araçlarından daha avantajlı olduğunu görebiliriz.
Kısa vade de doğru zamanda, doğru bölgeye yapılacak
yatırımlarda çok kazançlı olabilmektedir.
Yatırım konusuna uzun,
orta ve kısa vadelerde örnekler vermek mümkündür.
Uzun vadede 1980 yılında oturuma başlayan Ümitköy
Sitesi'ni inceleyelim; 1982 yılında bu sitede bir
daire ortalama 1.200.000 TL. değere sahipti ki bu
değer güncel kur hesabıyla yaklaşık 8.000 USD'na
eşdeğerdir. Bugün ise aynı sitede ortalama bir daire
110.000 YTL'dir ve güncel kur ile yaklaşık 80.000
USD'na karşılık gelmektedir. Döviz bazında yaklaşık
10 misli bir kazanç söz konusudur. Bu kazanca bu
sürede söz konusu konutun kiraya verilmesi halinde
kazanılacak miktar da dahil değildir. Ortalama 200
USD aylık kira bedelini de hesaplayacak olursak
yaklaşık 55.000 USD’lik bir kira geliri de söz
konusudur.
Gayrimenkul yatırımı
açısından değerlendirildiğinde Ankara'nın güney-batı
aksının gelişme göstermesi ve önümüzdeki yıllarda da
gösterecek olmasını tahmin etmek güç değildir. Bu
durumun sosyolojik ve ekonomik nedenlerinin dışında
jeopolitik nedenleri de bulunmaktadır. Sırası ile
inleyecek olursak;
Konya Yolu, Gölbaşı (Mogan
Gölü) sebebiyle koruma alanı ilan edilmiş olup
inşaat yoğunlukları alabildiğince düşürülmüştür.
Öyle ki göl çevresindeki birçok noktada 2000m2’ye,
3000m2’ye veya 5000m2'ye ancak bir villa
yapılabilmektedir. 1991 yılında ilan edilen bu
koruma havzası planı hem Mogan Gölü'nün doğal
yapısının korunması hem de plansız yapılaşmanın
engellenmesi için geç bile kalınarak
gerçekleştirilmiş önemli bir çalışmadır. Bu durum ve
bölgenin mevcut imar planı sebebiyle güzergahta tek
tip yapılaşma türü yani villa projeleri
uygulanabilmektedir. Çok katlı projelerinin
uygulanamaması sebebiyle Konya Yolu güzergahı ancak
belirli bir yatırımcı grup tarafından talep
görmektedir.
İstanbul Yolu, 1980'li
yıllardan başlayan bir süreçle zaten olabildiğince
yüksek sayıda konuta ulaşmıştır. Batıkent, Sincan,
Eryaman 1,2,3,4 ve 5. Etap ve yeni etaplar bu
bölgenin yoğun yapılaşmış yerleşkeleridir. Ancak
İstanbul Yolu güzergahının modern anlamda bir
kentleşme sürecinden her geçen gün uzaklaşmasının
asıl sebebi ticaret alanları, sanayi siteleri ve
fabrikaların son yıllarda ciddi artış göstermesidir.
Ayrıca bu güzergahta ağırlıklı olarak kooperatif
aracılığı ile sosyal konut üretilmiş ve üretiliyor
olması yatırım olarak prim artışının
zayıflatmaktadır. Ancak bütün bunlara rağmen
alt-orta gelir gruplarınca ciddi oranlarda tercih
edilmektedir.
Samsun Yolu'nda ise
Hasanoğlan bölgesine kadar yapılaşmaya uygun olan
alanlar plansız yapılaşma ve gecekondulaşma
sebebiyle modern anlamda bir kentleşmeden
uzaklaşmıştır. Ayrıca bu güzergahta ileriki
kilometrelerde Kızılırmak havzasının bulunması
sebebiyle uzun süreçli bir yapılaşma
beklenmemektedir.
Havaalanı yolunda ise
son yıllarda özellikle Pursaklar bölgesi cazibe
yaratmış olmasına rağmen bu bölgeye gelmeden evvel
önemli oranda gecekondu alanları bulunması,
havaalanına kadar olan yol güzergahında sanayi
tesislerinin yoğunlaşması ve havaalanının varlığı
sebebiyle, yapılaşmanın mania planına tabi tutulması
(yüksek yapılaşmaya izin verilmemesi) ve arsa
üretiminin gerçekleşememesi sebepleriyle gelecek
görülememektedir. Ancak bu yıl içerisinde Büyükşehir
Belediyesi’nce başlatılan “Protokol Yolu Islah
Çalışması” isimli gecekondudan modern konutlara
dönüşüm projesi bu bölgeye belirgin bir canlılık
getirecektir.
Tüm bu gerçeklerden
sonra Ankara'nın güney-batı aksı içerisinde bulunan
özellikle Ankara-Eskişehir Yolu'nun üzerinde yer
alan semtler ve köyler (Bilkent, Beysukent, Beytepe,
Ümitköy, Çayyolu, Konutkent, Alacaatlı, Dodurga,
İncek, Şehitali, Ballıkuyumcu, Yapracık, Bağlıca
vs.) gerek konut gerekse arsa yatırımı açısından son
yıllarda yüksek oranlarda artışlar sağlamıştır.
Güneybatı aksı olarak adlandırdığımız bu güzergahın
yatırımcısına Ankara ortalamalarının üzerinde kazanç
sağlamasının belirli nedenleri bulunmaktadır;
 Bu
güzergah gecekondu ıslah planı kapsamındaki
bölgelerden değildir.
Bölgedeki yapılaşmanın önemli bir kısmı
kooperatifler kanalıyla ve bu kooperatiflerin bağlı
bulunduğu merkez birlikler (Türkkonut, Batıbirlik)
vasıtasıyla imar planlarına uygun olarak düzenli
olarak gerçekleştirilmiştir.
Ülke ve Ankara çapında büyük inşaat firmaları bu
güzergahta proje üretmişler ve halen
üretmektedirler.
Bölgede hemen hemen her bütçeye ve talebe uygun
konut veya arsa alabilme imkanı bulunmaktadır.
Bütçesi büyük rakamlara konut almaya uygun
olmayanlar için kooperatiflere üye olabilme imkanı
bulunmaktadır.
Bölgeyi oturum amacıyla tercih eden kitlenin sosyo-kültürel
ve ekonomik seviyesi orta ve ortanın üzerindedir.
Bu güzergahta önemli üniversitelerin kampüsleri
bulunmaktadır.
Önemli kamu kuruluşlarının bu güzergahta bulunması
ve halen bazı kamu kurumlarının binalarının
inşaatları sürmektedir.
Son yıllarda da Çayyolu Metrosu 1.Etap'ın
inşaatının sürüyor olması ve kısa süre sonra hizmete
girecek olması bölgeye olan ilgiyi arttıran
etkenlerdendir.
Ancak tüm bu etkenlere ve olumlu yatırım gelişimine
bölgemizin kira rayiçleri şehir merkezi ile
kıyaslandığında düşüktür. Günümüzde Bahçelievler,
Emek, Gaziosmanpaşa, Çankaya veya Kavaklıdere
semtlerinde kira bedelinin konutun piyasa fiyatını
karşılama oranı bölgemize göre daha yüksektir.
Örneğin bugün Bahçelievler'de piyasa fiyatı 130
milyar olan konutun kira bedeli 650-700 milyon
civarında iken bölgemizde aynı rakamda bir konutun
kira bedeli 450-550 milyon civarındadır. Bölgemizde
bir konutun piyasa satış fiyatı yaklaşık 21-22
yıllık kira getirisine karşılık gelirken bu süre,
Bahçelievler, Emek, Çankaya veya Kavaklıdere gibi
semtlerde 15-16 yıla düşmektedir. Ancak orta ve uzun
vadede konutların yaptığı prim artışı açısından
bölgemiz bu bölgelerden daha yüksek artışlar
sağlamaktadır.
İleriki sayılarımızda bu konuyla ilgili daha detaylı
yazılar yazacağız, şimdilik sağlıcakla kalın. |
