|
Emlak Satarken Dikkat Edilecek Hususlar
 Emlak
mı satmak istiyorsunuz? İşte emlak satmadan önce
yapılması gereken önemli birkaç husus...
a) EMLAKIN TAPUDAKİ SATIŞ DEĞERİ
2001
yılında satılacak olan emlak kaça satılacak olursa
olsun tapuda ''asgari bir değer'' göstermek
gerekiyor. Satış sırasında emlağın 2000 yılındaki
emlak vergisine esas değerini asgari yüzde 56
oranında arttırmak zorunluluğu var. Örneğin, 2000
yılındaki emlak vergisi değeri 100 milyar lira olan
emlak 2001 yılında satarken ister Ocak ayında ister
Haziran ya da Aralık ayında satılsın, alım satıma
esas tapu değerini asgari 156 milyar lira göstermek
gerekiyor. Kuşkusuz bu değerin üzerinde
gösterilmesinde herhangi bir sakınca yok. Yani 200
milyar lirada gösterilebilir. Ancak ona göre harç
ödemesi yapılır.
b) EMLAKIN GERÇEK SATIŞ DEĞERİ
Emlağınızın,
gerçek satış değerinin, tapu harcına esas olan
değerin altında olması halinde gerçek alım satım
bedelinin, tapu senedinde ayrıca gösterilmesinin
satıcı tarafından talep edilmesi gerekiyor. Bu
durumda, tapu harcına esas olan tutar üzerinden harç
alınır, ancak tapu senedinde gerçek satış bedeli
yazılır.
c) KAZANCIN GELİR VERGİSİ
Emlak
satışında, hem satıcı hem de alıcı, tapu harcına
esas değer üzerinde, binde 15 oranında harcı ayrı
ayrı öderler.
d) ŞİRKETLERİN GAYRİMENKUL SATIŞI
Şirketlerin,
aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulleri elden
çıkarmaları halinde, beyan edecekleri asgari değer,
ödeyecekleri harç oranı aynen yukarıda olduğu
gibidir. Şirketler emlağın satışı nedeni ile fatura
düzenlemek ve ayrıca KDV tahsil etmek zorundadırlar.
Emlağın satışından doğan kazanç da vergiye tabidir.
Kurumlar
vergisi mükellefi olan şirketler, en az 2 yıldır
işletmelerinin aktifinde kayıtlı olan emlağı
sattıklarında, satıştan doğan kazancı sermayelerine
eklerlerse:
1- Tapu harcı ödemezler.
2- Emlak satış kazancı nedeni ile kurumlar vergisi
ödemezler.
3- Satış işlemi de KDV ye tabi tutulmaz.
Ancak
satıştan doğan kazanç nedeni ile yüzde 15 stopaj
öderler. Stopaj, gelir vergisi borcunun mükellef
yerine üçüncü bir kişi tarafından ödenmesidir.
Devlet memurlarının gelir vergileri de maaşlarından
kesilir.
e) SATIŞIN BELEDİYEYE BİLDİRİLMESİ
Emlağını
satanlar, ilerde emlak vergisine çöp vergisine
yönelik bir takiple karşılaşabilirler. Bunu önlemek
için emlakğın satışını yaptıktan hemen sonra ilgili
belediyeye bir dilekçe ile durumu bildirmelerinde
yarar vardır.
f) EMLAK SATANLARIN KAZANÇ VERGİSİ
Emlak
edinme tarihinden itibaren 4 yıl geciktikten sonra
satılması halinde kaç liraya satılırsa satılsın
gelir vergisi ödenmeyecek.
Satılan
emlağın edinme tarihten itibaren 4 yıl içinde
satılması halinde ise ortaya çıkan kazanç nedeni ile
gelir vergisi ödenmesi söz konusu olabilecek.
Ancak
emlak miras yada hibe yoluyla edinildiği durumlarda
satış bedeli kaç milyar lira olursa olsun gelir
vergisi ödenmez.
1-) Kazancın hesabı ve Vergisi
Değer
artışı kazancı olarak nitelendirilen emlak satışı
kazancı ( 4 yıl içinde satılan) emlaklar için söz
konusudur. Bu süre geçtikten sonra emlak kaç liraya
satılırsa satılsın gelir vergisi ödenmez.
Kazancın
hesaplanmasında emlak vergisi beyannamesi esas
alınıyor. Örneğin 1998 yılında verilecek emlak
vergisi beyannamesinde gösterilen değer ''maliyet
bedeli'' olarak göz önüne alınıyor. Bu bedel, Ekim
1998'den itibaren devlet istatistik enstitüsünce
(DİE) belirlenen ''toplam eşya fiyat endeksindeki
(TEFE) artış oranında artırılarak'' tespit olunuyor.
1999
yılı kasım ve aralık ayında emlak vergisi
beyannamesini yenileyenlerin yenileme yada yükseltme
beyanları değil 1998 yılı beyanı esas alınıyor.
Başka bir anlatımla gelir vergisi yönünden kasım ve
aralık 1999'da yükseltilen emlak vergisi beyanları
hiçbir işe yaramıyor. 1998'den sonra alınan
emlakların ise iktisap bedeli yine DİE tarafından
belirlenen TEFE artış oranında yükseltilerek maliyet
bedeli bulunur. Maliyet bedeli ile satış bedelinin
kıyaslanması sonucu 3,5 milyar lirayı aşan bir
kazanç ortaya çıkarsa bu kazanç gelir vergisine tabi
olur.
2-) Verginin Hesabı
Emlağın
satışından doğan ve 3,5 milyar lirayı aşan kazanç
kısmı üzerinden, Gelir vergisi Kanunu'ndaki vergi
yüzde 20-45 arasında değişen gelir vergisi
hesaplanır. Gelir vergisinin yüzde 10'u kadar da
''fon payı'' tahakkuk ettirilir.
Emlak.sabah.com.tr |
