|
Gayrimenkul iniyor mu, çıkıyor mu?
Bu sefer ben bir yazı yazmadım. REAG Türkiye Genel
Müdürü Cansel Turgut Yazıcı'nın gayrimenkul
piyasasına ilişkin değerli görüşlerini sizinle
paylaşmak istiyorum. Piyasanın gelişimini merak
edenler eminim bu yazıyı çok sevecekler
Gayrimenkulde farkındalık ve gayrimenkul çevrimi
Çok değil, sadece son 10 yılda ekonomi ve
gayrimenkul piyasasında çok şey yaşadık, çok şey
öğrendik. Ekonomik krizler, bankacılık krizleri gibi
iniş ve çıkışlar bizi daha dayanıklı hale getirdi.
Ülkemizdeki 2001 krizinin ardından 3 sene kadar
gayrimenkulde gerileyen bir dönem yaşadık. Durağan
geçen ve fiyatların diplerde sürünmesine neden olan
bu yılların ardından gayrimenkulde bir yatırım
açlığı ortaya çıktı. Bu nedenle sektör 2005–2007
dönemini altın yılları olarak yaşadı. Bu dönemde
yatırımcılar yeni gelişen projelere ve bölgelere
hücum ederken, bu da fiyatları bir anda şehir, hatta
ülke ölçeğinde yukarı çekti.
Bu açıdan bakıldığında gayrimenkul yatırımları,
konut alanında 2005–2007 aralığında birçok yerde
yüzde 100’e yakın artışlara ulaştı. Bugün bu
perspektiften baktığımızda, yeni projelerle çok
hızlı bir ivme ile yukarılara fırlayan İstanbul
gayrimenkul piyasası fiyatları 2007 sonu itibarı ile
belli bir seviyeye oturmuş durumdadır. Oysa
gayrimenkul piyasası konut sektöründe son 7 aydır
durağan ve zaman zaman aşağı inen bir profille
seyrediyor. Genel gayrimenkul trendlerinden ayrı
olarak ofis sektörünü değerlendirmelerimin dışında
tutuğumu belirtmek isterim. Çünkü bu sektörde
arz-talep dengeleri konutun 2004 yılında yaşadığı
sıkışmayı yaşamıyor.
Fiyatlar nereye gidecek?
Peki, bu gelişmeler ışığında fiyatlar nereye
gidecek, aşağı inecek midir? Profesyonel görüşüm,
‘gayrimenkul çevriminin’ (Real Estate Cycles) iniş
süreci içine girdiğimizdir. Tabi yine konut sektörü
için konuşuyorum. Öyleyse nedir bu gayrimenkul
çevrimi ve bizim hayatımızı nasıl etkileyecektir?
Gayrimenkul çevrimi içindeki durumu çeşitli
faktörler belirler. Bunların belli başlılarını arz,
talep, boş yer olanakları, kiralar, yatırım
kapitalizasyon oranları, yatırımcıların talebi
olarak sayabiliriz. Gayrimenkul çevrimini anlamak
için ekonomik çevrime bakmak gereklidir. Ekonomi
geliştikçe sermaye bulmak için rekabet yoğunlaşır,
mal ve hizmetlerin maliyeti artar ve enflasyon
yükselir. Bu durumda hükümetler enflasyonla savaş
için para ve kredi olanaklarını ekonomi yavaşlayana
kadar sürdürecektir. Bunun sonucu olarak faiz
oranlarının artması ve yeni ekonomik şartlar,
ekonominin büyümesi için gerekli istikrara
kavuşmasını sağlar. Ekonomik çevrimin frenkası
hızlandıkça ve aralığı arttıkça iş ve para şartları
olağanüstü bir hızla değişecektir. Bu durum, uzun
vadeli yatırımcılar için pek de çekici olmayan
şartlar yaratacaktır. Dolayısıyla bir gayrimenkul
yatırımcısının gayrimenkul çevrimini anlaması ve
çevriminin hangi noktasında olduğunu bilmesi,
yatırım kararı açısından çok önemlidir.
Gayrimenkul çevrimine verebileceğimiz en güzel
yaşanmış döngü süreci örneği Amerika’nın, çok değil,
sadece geçtiğimiz 50-60 yıl öncesinde ekonomi ve
gayrimenkul sektöründe başına gelenlerdir. İkinci
Dünya Savaşı’nı takip eden yıllarda (1946-1966),
yeni kıtada gayrimenkul sektöründe düzenlemeler
yapılmış, işler geliştikçe sermaye gereksinimi
artmıştır. Bunun sonucu olarak enflasyon yükselmiş,
mal ve hizmetlerde aşırı bir arz meydana gelmiştir.
Daha sonraki hükümetlerin para politikaları
sayesinde ekonominin hızı yavaşlatılmış ve bunu
ekonomik durgunluk izlemiştir.
Ekonominin yeniden canlandırılmasına karar
verildiğinde, ekonomik istikrarı sağlamak ve orta
sınıf yaratmak için hiç tereddütsüz konut sektörü
seçilmiştir. Konut sektörü desteklenmiş, ipoteğe
dayalı menkul kıymet fonu bulmak için programlar
geliştirilmiş ve bu programlara sermaye
yöneticilerin katılması için teşvik uygulmaları
yapılmıştır. Sonuçta konutlara çok önemli bir talep
gelmiş, gayrimenkulde konut piyasası genişlemiş ve
tüm ekonomik sektörlerde istihdam artmıştır. İnşaat
yan sanayi üreticileri gelişmeye ve istihdama destek
olmuş, bunun sonucu olarak gayrimenkulün tüm
alanları, ekonomi ve istihdam tümüyle canlanmıştır.
Ancak zaman içinde bu unsurlar enflasyonun artmasına
neden olmuş ve çevrim tekrar başlamıştır. Yani
ekonomik çevrim ve iş hayatı çevrimi, gayrimenkul
çevrimini etkilemiştir.
Peki yukarıdaki bahsettiğim Amerika örneği size
tanıdık geliyor mu? Bana sanki şu anda
yaşadıklarımızı bunlara benzetiyor musunuz?
Biz, ülkemizde ekonomik çevrimin gayrimenkul
sektörünü yukarı çektiği noktayı son iki yılda çok
hızlı aştık. Dolayısıyla fiyatlardaki hızlı artış
bizi şaşırttı. Ancak unutmamalıyız ki gayrimenkul
çevrimi, brüt harcanabilir gelir ile birlikte
hareket edecektir. Bu durumda kişi başı harcanabilir
gelirdeki artış sürdükçe, gayrimenkule olan talep ve
gayrimenkul getirileri artacaktır. Amerika’da
yaşananlar sakinleşmeye ve sürecin dip noktasının
tamamlanmasına doğru gitmektedir. Bu durum tüm
dünyaya yansıyacaktır. Kısaca döngü görevini
yapmaktadır.
Resimden çıkansa mecbur olmadıkça satmamamız
gerektiğidir. Almak içinse biraz daha beklenebilir.
Profesyonel yorum bizden, karar sizden…
REAG Türkiye Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı
cturgut@reag-aa.com
|
