Gayrimenkul Piyasası – 2010 İlk Yarı

Colliers International Turkey tarafından yayınlanan ve İstanbul'a odaklanan “Gayrimenkul Piyasası – 2010 İlk Yarı” raporuna göre, 2009 yılı ticari gayrimenkul yatırımları açısından yeterince hareketli değildi ve çok zayıf hacimli işlemler ile geçti. 2010 yılında da finansman yetersizliği nedeniyle alışveriş merkezi ve endüstriyel bina arzının belirgin bir artış yaşaması beklenmiyor. Ancak İstanbul A sınıfı ofis piyasası yatırımcılar için cazip fırsatlar sunabilir.

Küresel krizin başlangıcında, genel eğilime paralel olarak, bankalar kredi vermeye sıcak bakmadılar. Ancak 2009'un ikinci yarısından itibaren bu ihtiyatlı yaklaşım yerini kredi verme konusunda bir rekabete bıraktı. Bankalar arasında faiz indirimi konusunda sıkı bir rekabet yaşandı ve konut faizleri aylık %1’in altına indi. Ancak finansal kuruluşlar geleceğe ilişkin belirsizlikler nedeniyle, uzun vadeli krediler vermeye hala sıcak bakmıyorlar. Aynı şekilde “loan to value” oranı ticari kredilerde %50’ye kadar düşerken, konut kredilerinde de %60-65 seviyelerinde seyrediyor.

Geliştirici firmalar açısından, tüketicilerin alım gücündeki azalma ve genel işsizlik oranındaki artış nedeniyle beklenen talebin gelmesi biraz daha zaman alacak gibi görünüyor. Diğer yandan ticari kredilerin genel yapısına bakıldığında, büyük bir bölümünün borçların yeniden yapılandırılmasına ve işletme sermayesinin artırılmasına yönelik kredilerden oluştuğunu görüyoruz.

Uluslararası piyasalarda Yunanistan, Portekiz ve İspanyeliza.bingul@colliersturkey.coma’nın bütçe açıkları ve borç ödeme kapasitelerine ilişkin kaygılarla beraber Euro/Dolar paritesinde sert düşüşler yaşandı. Bu gelişmeler ve riskten kaçış eğilimi Dolar/TL paritesinin yükselmesine neden oldu. Para piyasalarındaki bu durum, yabancı para birimi üzerinden satışa sunulan ticari gayrimenkul ve konuta olan talep üzerinde de olumsuz etki yarattı.

Yatırım Piyasası
2009 yılı, fiyatları aşağı çekmek için satış fiyatından kararlı bir şekilde çok düşük fiyat teklif eden alıcılar ile genellikle pazarlık payını normalden daha geniş tutarak satış fiyatını korumaya çalışan satıcılar arasındaki büyük mücadeleye tanıklık etti. Bu durum, 2009 yılı boyunca Türkiye piyasasında çok zayıf hacimli gayrimenkul yatırımı yapılmasıyla sonuçlandı.

Az da olsa artan bir talep gören tek alan konut piyasası oldu. Bu durum, talepteki azalmayla birlikte fiyatların ve konut kredi faizlerinin düşürülmesi ile açıklanabilir. Ayrıca, geliştiriciler konut satışlarında kampanya ve ödeme kolaylıkları uygulamaya başladılar ve bazıları uygun ödeme koşulları yaratmak için ticari bankalarla ortaklığa yöneldiler.

2009 yılı boyunca alışveriş merkezi geliştiricilerinin ve işletmecilerinin uyguladığı indirimli kira oranlarında bir değişiklik olmamasına rağmen, 2009’un son çeyreğinde ve 2010’un ilk çeyreğinde artan perakende ciroları ve ziyaretçi rakamlarındaki artış piyasada olumlu bir hava yarattı. Buna rağmen, 2010 yılında da finansman yetersizliği nedeniyle alışveriş merkezi arzının belirgin bir şekilde artması beklenmiyor.

Türkiye’deki tek A sınıfı ofis piyasasına sahip olan İstanbul, 2009 yılında toplam emilim açısından zayıf bir performans gösterdi. 2010 yılında yaklaşık 200.000 metrekarelik yeni arzın gireceği beklentisi, kiralar üzerinde baskı yaratabilir.

2009’da ticari gayrimenkul sektöründe yatırım ile ilgili bir hareketlilik görülemedi. Çoğunluğunu banka kredileri kullanmayan geliştirici veya mal sahibinin mülkleri için belirlediği satış fiyatları ile birçok ticari sektörde kiraların düşeceği beklentisiyle kar marjlarını alımda yükseltmeye çalışan alıcıların fiyat teklifleri arasındaki arz-talep dengesizliğinden çıkması beklenen tek sonuç piyasadaki işlemsizlikti ve bu gerçekleşti.

2010 yılında, konut satışlarının geçen yıl olduğu gibi güçlü devam etmesi bekleniyor. Bu dönemde bankalardan proje finansmanı zor, hatta neredeyse imkânsız olmasına rağmen, birçok geliştiricinin ana şehirlerdeki planlanmış projelere devam ettiği gözlemleniyor. Bu da, ön satışların hala konut gelişimini finanse ettiğini ortaya koyuyor.

Eğer 2010 yılındaki kiralama performansları güçlü ve talep edilen satış fiyatı gerçekçi olursa, İstanbul’daki A sınıfı ofis piyasası yatırımcılar için cazip fırsatlar sunacak. Şaşırtıcı bir şekilde, İstanbul’daki A sınıfı ofis piyasasında fiyatlar diğer sektörlere oranla korunabildi. Merkezi İş Alanı’ndaki bir A sınıfı ofis binası, 2010’un başlarında ancak %8’e kadar yatırım geri dönüş oranı teklifleri alabilmiştir. Bu da, bir bölgede boşluk oranı %1’e düşmüşken, başka bir yerde %50’lere yükselen İstanbul’un farklı merkezi iş alanlarının arasındaki dengesiz gelişiminin de bir sonucudur.

Sonuç olarak, bu denli düşük bir yatırım geri dönüş oranı, sadece boşluk oranı ve kiralama riski çok düşük olan, yatırımcılara teklif edilecek çok fazla alternatif binanın bulunmadığı bölgelerdeki projeler için teklif edilmiştir. Bu durumların tersine işlediği ofis bölgelerindeki binalar alıcı dahi bulamamaktadır.

Ofis Piyasası
Yatırımlar açısından oldukça durgun bir seyir izleyen ofis piyasasının 2009 yılının sonuna doğru yavaş yavaş tekrar hareketlendiği gözlemlendi. Geçtiğimiz dönemde yarım kalan ya da ertelenen perakende yatırımları, yön değiştirerek ofis sektörüne yönelmeye başladı. Yaklaşık 1.67 milyon m2’lik A sınıfı ofis alanı ile Türkiye’nin en büyük ofis piyasasına sahip olan İstanbul’da, 2009 yılının sonuna doğru canlanan ofis piyasası birçok yatırımcıyı da harekete geçirdi. Tüm İstanbul’da farklı bölgelerde yeni projeler planlanma ya da uygulama aşamasına geçti.

Ayrıca yapılan incelemeler sonucunda yeni yapılan binaların kullanıcı ihtiyaçlarına daha duyarlı olarak inşa edildiği gözlenmektedir.

İstanbul geneline bakıldığında hem Asya hem de Avrupa Yakası’ndaki toplam boşluk oranları 2008 yılının son çeyreğinden 2009 yılının ikinci çeyreğine kadar büyük ölçüde artmıştır. Fakat 2009 yılının ikinci çeyreğinden sonra İstanbul genelindeki toplam boşluk oranları düşüşe geçmeye başlamıştır. Son dönemde gerçekleşen kiralama işlemi sayısındaki artış ve ofis piyasasındaki toparlanma dikkati çekmektedir. Kiracılar genellikle merkezi lokasyona sahip ve kaliteli ofis stokunu tercih ettiği için merkezi iş aksında (MİA) yer alan ofislere talep halen devam etmektedir.

Bu talep nedeni ile Zincirlikuyu-Maslak koridorunda bulunan eski fabrika binaları yıkılarak yeni arz oluşturulma yoluna gidilmektedir. Daha önce farklı fonksiyonlarda geliştirilen projeler de bu talebi karşılamak için ofis kullanımına dönüştürülmektedir. Maslak, Levent, Etiler, talebinin Taksim, Gayrettepe, Beşiktaş, Altunizade ve Kozyatağı gibi tercih edilen merkezi iş alanlarındaki nitelikli ofis binası talebi, Türkiye piyasasına giren yeni şirketler ve faaliyetlerini genişleten mevcut şirketlere bağlı olarak artmakta olsa da, ofis arzında belirgin bir artış olmamaktadır.

Talebin artması ve arzın sınırlı kalması sonucunda tercih edilen bu bölgelerde boşluk oranları önemli ölçüde azalmakta ve fiyatlar artmaya devam etmektedir.

2008 yılının son çeyreği ve 2009 yılının ilk çeyreğinde A sınıfı ofis kiralarında düşüş yaşanmıştır. Fakat 2009 yılının 2. çeyreğinden sonra bazı bölgelerde kiralar tekrar artmaya başlarken, bazılarında ise sadece fiyatlardaki düşüş yavaşlamıştır. Özellikle Altunizade, Ümraniye, Levent ve Beşiktaş bölgelerinde A sınıfı ofis fiyatlarında artış gözlenmektedir. Bu bölgelerden Ümraniye, Levent ve Beşiktaş’taki A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranlarının da azalmış olması bu bölgelerde A sınıf ofise olan talebin devam ettiğini ve bunun istenen kira değerlerindeki artışla destekleneceğini göstermektedir.

Levent bölgesinde A sınıfı ofis boşluğunun uzun süredir çok kısıtlı olması nedeniyle, istenen kira rakamlarında görülen hızlı artışın bu dönem de devam ettiği görülmektedir.

Genel olarak tüm 2009 yılı ortalamalarında hem Avrupa hem Asya yakasındaki bölgelerde yaşanan düşüş tüm ortalamaya da yansımaktadır. 2009 yılının 2. çeyreğinden son çeyreğine Asya Yakası’ndaki ofis bölgelerinde ortalama kira değerleri $20/m²’den $18,35/m²’ye, Avrupa Yakası’ndaki bölgelerde ise $27/m²’den $24,77/m²’ye düşmüştür.

Son yıllarda firmaların A sınıfı ofisler için artan talebi, Avrupa Yakası’ndaki kaliteli ofis stoku yetersizliği ve artan kiralar nedeniyle Asya Yakası’nda bulunan yeni iş alanlarına yönelmeye başlamıştır. Anadolu Yakası ofis arayanlar firmalar için Avrupa Yakası’nın şehir dışı alanlarına nazaran daha makul görünmektedir. Bu trendin 2010 yılı içerisinde de devam edeceğini beklemekteyiz.

Ümraniye, Anadolu Yakası’ndaki diğer bölgelere göre daha çok tercih edilen bir bölge olarak öne çıkmayı başarmıştır. Ümraniye’de ofis talebinin artmasının asıl nedeni bölgedeki düşük kira rakamları, ulaşım avantajları ve “kullanıcıya özgü ofis binası” geliştirilebilecek uygun arsa bulma kolaylığıdır. Bundan dolayı, Ümraniye’de planlanan yeni ofis projeleri artmaktadır. Bölgede A sınıfı ofis binalarına olan talep nedeniyle ofis stoku da artış göstermektedir. Buna rağmen azalan boşluk oranı bölgeye olan talebin artarak devam edeceğini göstermektedir.

Ayrıca; Avrupa Yakası’nda 5.000 ile 25.000 m² arası değişen büyüklüklerdeki geniş ofis alanlarının kiralama işlemlerinde yaşanan zorluklar nedeniyle firmalar, Ümraniye’de “kullanıcıya özgü ofis binası” modeline yönelmektedir. Çünkü bu model ile kullanıcıya daha değişken ofis koşulları ve kiralama imkânları sunulabilmektedir.

Ofis bölgeleri içinde 22.342 m² ile en küçük stoku barındıran Altunizade’deki ofis boşluk oranı 2009 yılı sonu itibariyle %0’dır. Mevcut ofis stokunda A sınıfı ofis özelliklerine sahip bina sayısının oldukça kısıtlı olduğu bölgede, talebe karşın ofis arzı yetersiz kalmaktadır. Talebin artmasının öngörüldüğü bölgede arz sıkıntısının devam etmesi beklenmektedir.

Genel olarak bölgeye olan talep ele alındığında, yakın zaman içinde Altunizade’deki ofis stokunun Küçük Çamlıca, Çamlıca ve Kısıklı bölgelerine doğru artacağı ve binaların kullanıcı profiline uygun olarak inşa edilen “built-to-suit” olarak da tanımladığımız türden projelerden oluşacağı kanaatindeyiz.

Sonuç olarak 2009 yılının ikinci yarısından itibaren dengeli ilerlemeye başlayan A sınıfı ofis kiralarının, 2010 yılında piyasaya eklenecek olan yaklaşık 110.000 m²’lik yeni ofis stokuyla birlikte bir miktar artmasını beklemekteyiz. 2009 yılı son çeyreğinde boşluk oranlarının düştüğü ve Avrupa bölgesinde en büyük yer arayışının yaşandığı Levent bölgesindeki arz yetersizliği nedeniyle, 2010 yılında ofis talebinin Anadolu yakasına doğru yönelimi sürdürecektir. Ayrıca 2010 yılında Anadolu yakasında artacak olan ofis stokunun, rekabeti de artıracağı beklenmektedir. 2009 yılının ilk yarısında yer değiştirme kararını iptal eden ya da erteleyen firmaların harekete geçeceği ve 2010 yılında pazarın hareketleneceği görüşündeyiz.

Endüstriyel Piyasası
Sarıgazi, Dudullu, Ümraniye, Maltepe, Kartal, Samandıra ve Pendik bölgelerinde az sayıda tek katlı, müstakil bina olması nedeniyle, bu bölgelerdeki endüstriyel bina talebi yeterince karşılanamıyor. Bu bölgelerin yeni imar hakkının %12-%20 aralığında olması ve arsa maliyetinin endüstriyel bina yapımı için yüksek olmasından dolayı bu bölgelere yeni yatırım yapılamıyor. Maltepe, Kartal, Samandıra ve Pendik bölgelerinin kentsel dönüşüm projesi çerçevesinde konut ve ticari alanlara dönüşmesi de bölgeye yeni endüstriyel yatırım yapılamamasının sebeplerindendir.

Öncelikli olarak şehre yakın olması sebebiyle tercih edilen bu bölgelerde konumlanan firmalar, ihtiyaçlarının değişmemesi durumunda bölgede kalmaya devam ediyorlar. Bölgeye olan yüksek talep de ancak mevcut firmaların ihtiyaçlarının değişip yer değiştirme kararlarından sonra karşılanabiliyor. Kraft Gıda, Turkcell, Philips, Ferroli, Bim, Ekol Lojistik ve Horoz Lojistik bu bölgede faaliyette bulunan firmalardan bazılarıdır.

Tuzla bölgesi ise Sarıgazi, Dudullu Ümraniye, Maltepe, Kartal, Samandıra ve Pendik bölgelerinden sonra şehir merkezine en yakın bölge konumunda. Orhanlı ve Akfırat bölgesinin gelişmesiyle birlikte Tuzla'ya da hareketlilik getirdi. Tuzla'da Deri Organize Sanayi, Boya ve Vernik Organize Sanayi ve Kimyacılar Organize Sanayi bölgeleri bulunuyor. Ayrıca, A sınıfı depo standartlarına uygun İstanbul’un ilk ve en büyük lojistik park projesi Tuzla’nın Orhanlı ilçesinde yer alıyor. 2010 yılının ikinci yarısında teslim edilmesi planlanan proje, 121.368 m2 kiralanabilir alana sahip. Tuzla’da bulunan firmalar genellikle deri, kimya ve ilaç sektörlerinde faaliyet göstermektedir. Logipark projesi ile birlikte lojistik sektöründe faaliyet gösteren firmalar da Tuzla’da yer alacaktır.

Türkiye’nin en önde gelen sanayi şehirlerinden Kocaeli ile İstanbul’un tam ortasında yer alan Gebze, İstanbul şehir merkezine uzak olmasına rağmen bulunduğu konumdan dolayı çok sayıda ulusal ve uluslararası firma tarafından tercih edilmektedir. Bölgenin kullanıcıları genellikle lojistik ve otomotiv sektöründeki firmalardan oluşmaktadır. Gebze’de çok sayıda yüksek tavanlı ve müstakil bina bulunmaktadır. Bu nedenle değişik sektörlerden firmaların ihtiyaçlarını karşılayabileceği, cazip bir bölge konumundadır.

En fazla organize sanayi bölgesine sahip olan Gebze bölgesinde, yeni yatırımlar planlanmakta ve yatırımların %90‘ı firmanın kendi ihtiyaçlarına göre “built-to-suit” modeliyle projelendirilip inşa edilmektedir. Bölge’ deki arsa fiyatları diğer bölgelere göre daha uygun olduğundan yeni endüstriyel yatırımların en fazla yapıldığı bölgedir.

Gebze’de faaliyet gösteren büyük ölçekli bazı firmalar: Migros, DHL Exel Supply Chain, Balküp Şeker, Ceva Lojistik, Exel Lojistik, Hyundai, Honda, Anadolu Isuzu, Schenker Arkas, Autoliv Cankor.

Perakende Piyasası
İstanbul perakende piyasası, mevcut 77 alışveriş merkeziyle toplam 2.2 milyon metrekare kiralanabilir alana ulaştı. Bin kişi başına ise 170 metrekarelik düşüyor. Yapım aşamasında olan projelerin tamamlanmasıyla birlikte, 2010 yılı sonunda toplam kiralanabilir alanın 2.5 milyon metrekare olması bekleniyor.

Finansal kriz ve İstanbul’da alışveriş merkezi arzının fazla olması nedeniyle, kiralarda 2008’in sonunda başlayan ve 2009’da da süren bir düşüş meydana geldi. Alışveriş merkezlerinin kiralarda ortalama olarak %25’lik bir indirime gittiği gözlemlendi. Ne var ki, bu indirimler kira sözleşmelerine yansıtılmadı ve kiracılara geçici teşvikler sağlamış oldu.

İnşaat aşamasında olan birçok alışveriş merkezinin inşası durdurulmuş veya açılışları ertelenmiştir. Arzdaki bu azalmanın, beklenen ekonomik iyileşmenin etkisiyle birlikte, 2012 yılı boyunca kiralarda sabit bir yükselişle sonuçlanacağı kanaatindeyiz. Fakat en geç 2012 yılında ertelenmiş projelerin tamamlanmasını beklemekteyiz. Bu tarihten sonra, hem ekonomide canlanma yaşanacağı hem de Türkiye’de diğer Avrupa ülkelerindekinden daha düşük bir oranda olan kişi başına gayri safi yurt içi hâsılanın yükselecek olması sebebiyle, kiralarda bir yükseliş beklemekteyiz.

Önceki dönemle kıyaslandığında, mevcut alışveriş merkezlerinin genel boşluk oranı değişiklik göstermemiştir ve bu oran yaklaşık %7 civarındadır. Alışveriş merkezlerinin sayısı arttıkça, farklılık çok önemli bir rol kazanmaktadır. Alışveriş merkezleri sadece alışveriş yapılan bir yer olmaktan çıkıp aynı zamanda bir eğlence ve yaşam mekânına dönüşmüştür. Eğlence tesisleri, alışveriş merkezinde toplamda harcanan saatlerin artmasını sağlamakta ve bu sebeple yeni projelerin çoğu aileye yönelik eğlence merkezleri, sinema salonları ve diğer alternatif aktivite alanları oluşturmaktadırlar. Müşterilerin, iyi geliştirilmiş ve iyi dizayn edilmiş alışveriş merkezlerine her zaman ihtiyacı vardır. Fakat İstanbul’da arz fazladır ve bu sebeple yeni projelerin piyasaya yerleştirilmesinde stratejik davranılmalıdır.

Diğer yandan İstanbul’daki alışveriş merkezlerinin kira oranları ortalama 30-65 dolar/m2/ay arasında değişirken, diğer illerdeki ortalama fiyatlar 19-35 dolar/m2/ay arasındadır. En düşük kiralar alanı 3.000 m2 üzerinde bulunan anchor mağazalar tarafından ödenmektedir. Bu tür mağazalar genellikle süpermarketler, yapı marketler, elektro marketler ve içinde değişik markalar bulunan tekstil mağazalarından oluşmaktadır ve kiraları 10-20 dolar/m2/ay civarındadır. En yüksek kiralar ise 50-150 m2 aralığında bulunan mağazalar ile food-court katlarında bulunmaktadır. Bu tür mağazalarda kiralar 60 dolar seviyesinden başlayarak 200 dolar seviyesine kadar değişmektedir.

 

Başa Dön