|
GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNDE FİYATLAR VE RİSKLER
 Gayrimenkul
sektörü Türkiyede ve dünyada yeni bir gelişme
dönemine giriyor. Globalleşmenin giderek yoğunluk
kazanması nedeniyle, yabancı yatırımlar gayrimenkul
üzerinde de yoğunlaşırken, taşınmazların alım
satımı, kredilendirilmesi ve güvence altına alınması
uluslararası kurallar içinde yapılabilir hale
geliyor. Gayrimenkul değerlemesi, denetimi, tapu
garantisi, kredi derecelemesi ve şahıslara kredi
notu gibi uygulamalar, bu gelişmelere paralel
olarak, ülkemizde de gündeme yerleşiyor.
Türkiyede
gayrimenkul sektöründe yaşanan gelişmenin merkezinde
İstanbul var. İstanbulda özellikle, büyük toplu
konut projeleri, iş ve alışveriş merkezleri yabancı
yatırımcıların gözdesi durumunda. Yabancılar bu
yapıları hem daha sonra satmak üzere satın almak,
hem kredilendirmek ve hem de satın alıp kiraya
vermek üzere hazırlar. Çünkü, gelişmiş ülke
yatırımcıları, prensip olarak paralarının 1/3ünü
gayrimenkulde veya gayrimenkul fonlarında tutma
eğilimindeler. Sadece, ekim- kasım aylarının
geçirilip döviz kurunun yerleşmesi bekleniyor.
Yabancıların ilgisi arttı
Yabancıların
tercihi, hemen hemen büyük arsa kalmayan İstanbulun
Avrupa yakası. Bu bölgedeki, depreme dayanıklı,
ruhsatlı, iskânlı, tapu garantili, inşaatı bitmiş
veya süren gayrimenkuller, büyük ilgi çekiyor.
Uluslararası
otoritelerce, İstanbul gayrimenkul piyasasının
dünyadaki 27 metropol arasında gelişme olasılığı en
yüksek piyasa olarak belirlenmesinden sonra,
İstanbula yabancıların ilgisi daha da arttı.
İstanbulda konutların 52sinin ruhsatsız olması,
sorunsuz konut ihtiyacını giderek artırıyor.
Sorunsuz ve iyi yerdeki konutlar, önümüzdeki ilk
istikrar döneminde ciddi ilgi görecek.
Döviz
kurlarının yükselmesiyle birlikte, gayrimenkul
sektöründe bazı soru işaretleri oluştu. Bunları ve
bunların cevaplarını şöyle özetleyebiliriz:
a) Yabancı talebi azalır mı? Kur seviyesi
yerleşinceye kadar evet. Ama, daha sonra artan
kurlar nedeniyle, gayrimenkuller yabancılar için
daha cazip olacak.
b) İç talep azalır mı? Geçici olarak, evet. Ancak,
kaliteli gayrimenkul ihtiyacı büyük. Bu nedenle, ilk
istikrar döneminin ardından talepte yükselme
beklenir. Döviz kuru arttı ama gayrimenkul fiyatları
o oranda yükselmedi; dolayısıyla fiyatlar düştü bile
denilebilir.
Malzeme fiyatlarında artış
c) İnşaatı süren gayrimenkullerin müteahhitleri
sıkıntıya düşer mi? Dövizle satış yapan ve parasını
dövizde veya malda tutan müteahhitler için hiçbir
risk yok. Bu müteahhitlerin kâr oranı bile
artabilir. Ancak, inşaat malzemesi fiyatlarındaki
artış oranının büyümesi halinde, tedbirsiz davranan
müteahhitler, sıkıntı yaşayabilir. Yine de, kaliteli
ve iyi yerde inşaatı sürdüren müteahhitler için risk
yok.
d) İnşası süren gayrimenkuller zamanında teslim
edilir mi? Bu tamamen müteahhidin tedbirli
davranışına bağlı. Müteahhit de inşaatı zamanında
teslim etmek ister. Ancak, talep azalması ve inşaat
malzemelerindeki fiyatların artışı, bir risktir.
Müteahhit zengin, toprak sahibi güçlü veya
müteahhidin kendisi, satışlar dövize endeksli ve
binalar kaliteli ve iyi yerde ise, inşaat biraz
gecikse bile bitirilir.
Bu makale hakkında
Yaman Törüner tarafından yazılan bu makale, 27
Temmuz 2006 Perşembe günü yayınlanan Milliyet
Gazetesindeki köşe yazısıdır. |
