|
GAYRİMENKUL PİYASASINDA SERT RÜZGÂRLAR
Gayrimenkul piyasasında sert rüzgârlar esiyor.
Satacakların da alacakların da akılları karışmış
durumda... Ortalık toz-duman...
Okuyucularımız son aylarda “Gayrimenkul
alacağız/satacağız, ne yapalım?” diye sormaya
başladı. Kimseye “Ne yapacağını öğretmek haddimiz
değil”... Ancak neyin ne olduğunu anlatmak
(açıklamaya çalışmak) vazifemizdir.
Gayrimenkul geniş bir deyim. İçinde tarım arsası
var, konut arsası var. Ticari yapı (mağaza, işyeri)
var, konut (yazlık/kışlık) var. Oturmak için alınan
konut var, kira getirsin diye alınan konut var,
yatırım amaçlı alınan konut var. Bunlar farklı
özellikler taşıdığından, her biri için ayrı
değerleme yapmak gerekir.
Bu yazıda sadece ‘konut yatırımları’yla ilgili
olarak “neyin ne olduğu” konusunda bilgi verilmesine
çalışacağız.
Manzara iyi değil
2008 yılı ortasında konut piyasasında “manzara-i
umumi” özetle şöyledir.
Konuttaki küresel balondan Türkiye de etkilendi.
Balon demek şişkinlik demek. Talep ve arz şişince,
fiyatlar da şişmişti. Balon hava kaçırmaya
başlayınca çok sayıda konut stoğu elde kaldı.
Bunların bir bölümü bitmiş konut. Bir bölümü yarım
kalmış konut.
Ellerinde bitmiş ve yarım kalmış konut kalan
yapımcılar, stoku eritmek için fiyat düşürecekler
ama, düşüremiyorlar. Çünkü daha önce yüksek fiyatla
sattıkları konutları alanlar isyan edecek.
Yapımcılar fiyat düşüremese de, özelde çok yapımcı
fiyatı aşağıya çekme arayışında. Zararına satışı
göze alanlar bile var.
Bitmiş konutla yarım kalmış konutun durum farklıdır.
Bitmiş konutu satın alanın, tapusunu üzerine
geçirenin satıcıyla ilişkisi biter. Ama bitmemiş
konutta risk vardır. Bitmemiş konutu alan, içine
girene kadar başına ne geleceği bilemez. Çünkü
inşaat maliyetlerindeki artış ve stok yükü nedeniyle
konut yapımcısının (iyi niyetine rağmen) inşaatı
tamamlayamaması mümkündür. Hiç olmaz ise söz verilen
tarihte konutun teslimi imkânı bulunmayabilir.
İnşaat maliyetleri artıyor
İnşaat maliyetleri tırmanışa geçti. Demir fiyatı,
çimento fiyatı arttı. Arsalar azaldı. Arsa payının
yükü büyüdü. Bu nedenle bir yıl önce 100 olan
maliyet 130–140 oldu.
Daha önce proje üzerinden konut satan, önceki
maliyetlerle (balonlu fiyattan da olsa) bağlatıya
giren, ama inşaatlarını henüz tamamlayamayan inşaat
sahipleri bu maliyet artışını karşılamakta
zorlanıyor. (Dikkat buyurunuz. Kamuya iş yapan
inşaatçılar havlu attı. Kamudan fiyat farkı istedi.
Parası daha önce alınmış konutları tamamlamakta
zorlanan yapımcıların konut sahiplerinden ek para
isteyip inşaatı tamamlamaları çok zor.)
İşte bu “ahval ve şerait”te, kendi ihtiyacı için
(içinde oturmak için) konut satın almak arayışında
olacaklar “bitmiş” konutlardan satın alabilirler.
Oturmak için “bitmiş” konut satın almanın zamanıdır.
Şehir efsanelerine kanmayın
Konut piyasasındaki “istisnai” fırsatlar, saf ve
bakir halkımızın iştahını kabartır: Riske
girmelerine yol açar. “Ahmet Bey‘in yeni gökdelenden
100’e aldığı dairenin fiyatı şimdi 500 olmuş.”
“Fatma Hanım, 100’e aldığı evi, yıllığı 20’den
kiralamış. Oh ne âlâ!” şeklindeki şehir efsanelerine
kanmayınız, aldanmayınız. Konut fiyatı için “Şu
kadar ediyormuş... Veriyorlarmış...” diyenlere
sorunuz:
Satılan var mı, kaça satılmış? O tür konutların kaçı
o fiyattan alıcı bulabilmiş? Konutlarda kiracılar ne
ödüyor? İşletme gideri (faiz değil, sadece işletme
gideri) ve vergi çıktıktan sonra konut sahibinin
eline ne kalıyor? Konutun ve bulunduğu bölgenin
özellikleri nedir? Kaç konut bu kadar kira
getiriyor?
Unutmayınız, Türkiye’de konut kiralamak zordur.
Kiracı çok ödediği, kiralayan az kira aldığı için
ağlaşır. Uyuşmazlık halinde, mahkemeler iki tarafı
da üzer.
Kiracı kötü niyetli yaklaşım ile kirayı artırmaz,
ödemez, evi boşaltmaz ise iyi niyetli konut sahibi
çaresiz kalır.
Günümüzdeki konutların bakım ve işletme masrafları
büyük yük haline geldi. Bunlar kiraya eklense kiracı
kaldıramaz. Eklenmesi kiranın büyük bölümünü yutar.
Prestij kuleleri moda oldu
Şimdilerde prestij kuleleri moda oldu. Bunlar, çok
katlı lüks konut binaları. Kapıda 24 saat güvenliği
olan, içinde lokantasından berberine, sağlık
tesisinden, spor salonuna kadar her türlü ortak
tesis bulunan, istenilen konutlara kat hizmeti
verilen “otel benzeri” binalar.
Bu konutlar “üst gelir grubu”ndakilerin satın
alacağı veya kiralayacağı beklentisiyle inşa
ediliyor.
Metrekare fiyatları 5 bin dolardan başlıyor, 10 bin
dolara kadar gidiyor. Daha önce yapılanlardan daire
alanların “memnun” olduğu söylendiğinden, bunların
yenileri yapılıyor. Bu binalar konusunda neyin ne
olduğunu veya olacağını söylemek imkânsız. Çünkü
bunlar sıra dışı binalar. Bu binayı alacak kadar
imkânı olanların da o ölçüde “akılları vardır”.
Başkasının aklına ihtiyaçları olamaz.
Şehir merkezinden çok uzaklaşmayın
Konut almaya niyetlenince, iyice araştırınız:
(1) Makete ve kâğıt üzerindeki renkli çizimlere
bakarak konut almak risklidir. Makete ve kâğıda
bakarak neyin ne olacağını kestirmek, buna göre para
bağlamak dert getirebilir.
(2) Konut nerede? Ulaşım durumu nedir? İşyerine,
okula, çarşıya, pazara nasıl gidilip gelinecek?
“Otomobilim var” diyerek şehirden uzaklaşmayınız.
Tek otomobil yetmez. Otomobilin benzin, mazot parası
sizi yıkabilir. Sabah akşam yollarda bir saat-iki
saat harcamayınız
(3) ”Nasıl olsa fiyatlar artacak, satar para
kazanırım” diye konuta yatırım yapmak risklidir. Her
konutun ikinci elinde fiyat artmaz. Her konut satışa
çıkarıldığında kolay kolay satılmaz.
(4) Satın alacağınız konutun çevre şartlarını
(rüzgârını, güneşini, suyunu, yolunu, komşu
bölgelerde neler olduğunu) iyi araştırınız.
(5) Günümüzde yüksek katlı “site ve residans” modası
çıktı. Bu tür konutların işletme masrafı yüksektir.
Asansörlere, yüzme havuzlarına, spor tesislerine,
bahçelere, güvenliğe ayda ne kadar para
ödeyeceğinizi sorunuz.
İŞTE SON SÖZ
Konut ihtiyacı bitmez, konut piyasası ölmez!
Türkiye’de nüfus artıyor. Şehirlere hücum devam
ediyor. Şehirlerdeki binaların bir bölümü yaşlı, bir
bölümünün de kalitesi düşük. Bu nedenle eski
yerleşim bölgelerindeki konutlar yıkılacak,
yerlerine yenileri yapılacak. Şehirler çevreye doğru
yayılacak. Konut talebi devam edecek.
Bu yazıda, 2008’in ortasındaki durum değerlemesi
yapılmaktadır. Fakat bu değerleme genel
değerlemedir. Her konutun özelliği başkadır. Her
konut yapanın, her konut alanın durumu başkadır. O
nedenle, bu yazıyı okuyunuz. Ama siz gene de aklınız
neyi uygun görüyor ise onu yapınız.
Unutmayınız... En doğru kararı insan kendi verir.
Kararın riski de, kazancı da sizin olacak.
Başkalarını dinleyiniz, bu yazıyı okuyunuz. Son
kararı siz veriniz.
30–06–2008
Güngör Uras/Milliyet
|
