Mortgage hazır, konutlara değer biçecek uzman yok…

Mortgage umudu kötü bir sürpriz ile karşı karşıya. Zorunlu olan değerleme raporunu verebilecek sadece 330 tane SPK lisanslı uzman var. Sistemin tıkanmaması için en az 2 bin uzman gerekiyor.

Gelecek yıl yürürlüğe girecek ipotekli konut finansman sistemi (mortgage) ile birlikte değerleme uzmanlığı alanında (ekspertizlik) yeni bir branş daha doğacak. Artan konut değerleme raporu ihtiyacının karşılanması için branşı sadece konut olan ekspertizlere ihtiyaç duyulacak. Şu anda bu hizmet, Sermaye Piyasası Kurulu'ndan (SPK) "Değerleme Uzmanlığı Lisansı" alan profesyoneller tarafından veriliyor. Ancak söz konusu uzmanlar sadece konutta değil, ticari gayrimenkul, arsa ve sanayi tesislerinin üretim parkları gibi genel bir alanda hizmet veriyor.

Sayılarının bu yılki sınavda lisans alanlarla birlikte en fazla 330 civarında olduğu tahmin edilen ekspertizlerin de, gelecek yıl konut piyasasındaki talebin karşılanabilmesi için artırılması gerekiyor. Değerleme Uzmanları Derneği (DUD) Başkanı Güniz Çelen, ipotekli finans sistemi ile birlikte Türkiye'de emlak pazarına çok hızlı bir kaynak girişi olması ve konut satışlarının üçe katlanacağının öngörüldüğünü ifade ederek bu durumda uzman sayısının ve niteliğinin değerlendirilmesi gerektiğini söyledi.

Gelecek yıldan itibaren konutun başlı başına bir branş haline geleceğini belirten Çelen, bu nedenle işi sadece konut olan değerleme uzmanlığı lisanslarının gündeme geleceğine dikkat çekti. Çelen, dernek olarak, SPK tarafından verilecek yeni lisansa ilişkin hazırlıkları bitirmek üzere olduklarını ve mortgage ile birlikte bu uygulamanın da hayata geçeceğini vurguladı.

Bu arada değerleme uzmanlarının iş yükü yalnızca konut alanında da artmayacak. 2006 ocak ayı başından itibaren şirket bilançolarındaki varlıkların değerlemesinin de bağımsız uzmanlar tarafından yapılması zorunlu hale getirildi.

Gelecek yıl yürürlüğe girecek ipotekli konut finansman sistemi (mortgage) ile birlikte değerleme uzmanlığı alanında (ekspertizlik) yeni bir branş daha doğacak. Artan konut değerleme raporu ihtiyacının karşılanması için branşı sadece konut olan ekspertizlere ihtiyaç duyulacak. Şu anda bu hizmet, Sermaye Piyasası Kurulu'ndan (SPK) "Değerleme Uzmanlığı Lisansı" alan profesyoneller tarafından veriliyor. Ancak söz konusu uzmanlar sadece konutta değil, ticari gayrimenkul, arsa ve sanayi tesislerinin üretim parkları gibi genel bir alanda hizmet veriyor. Sayılarının bu yılki sınavda lisans alanlarla birlikte en fazla 330 civarında olduğu tahmin edilen ekspertizlerin de, gelecek yıl konut piyasasındaki talebin karşılanabilmesi için artırılması gerekiyor. Değerleme Uzmanları Derneği (DUD) Başkanı Güniz Çelen, ipotekli finans sistemi ile birlikte Türkiye'de emlak pazarına çok hızlı bir kaynak girişi olması ve konut satışlarının üçe katlanacağının öngörüldüğünü ifade ederek bu durumda uzman sayısının ve niteliğinin değerlendirilmesi gerektiğini söyledi. Gelecek yıldan itibaren konutun başlı başına bir branş haline geleceğini belirten Çelen, bu nedenle işi sadece konut olan değerleme uzmanlığı lisanslarının gündeme geleceğine dikkat çekti. Çelen, dernek olarak, SPK tarafından verilecek yeni lisansa ilişkin hazırlıkları bitirmek üzere olduklarını ve mortgage ile birlikte bu uygulamanın da hayata geçeceğini vurguladı.Bu arada değerleme uzmanlarının iş yükü yalnızca konut alanında da artmayacak. 2006 ocak ayı başından itibaren şirket bilançolarındaki varlıkların değerlemesinin de bağımsız uzmanlar tarafından yapılması zorunlu hale getirildi.

Deneyim şartı esnetilebilir.
Çelen'e göre, konut değerleme uzmanlığı için en iyi adaylar, daha önce değerleme uzmanlığı sınavına girmiş ama 3 yıllık deneyim şartını yerine getiremediği için lisans alamamış olanlar. SPK'nın 3 yıllık deneyim şartını konut branşında indirmesinin, en az 500 kişiye daha lisans dağıtılmasını sağlayacağına inanan Çelen, "Genel değerleme uzmanlığı sınavında 70 puanı tutturma zorunluluğu var ama branşı konut olarak belirlenirse, sınav yapısı da değiştirilip lisans dağıtılabilir" dedi. Çelen, dünyada değerleme pazarının yüzde 80'ini konutun oluşturduğunu vurguladı.

Çelen'e göre, konut değerleme uzmanlığı için en iyi adaylar, daha önce değerleme uzmanlığı sınavına girmiş ama 3 yıllık deneyim şartını yerine getiremediği için lisans alamamış olanlar. SPK'nın 3 yıllık deneyim şartını konut branşında indirmesinin, en az 500 kişiye daha lisans dağıtılmasını sağlayacağına inanan Çelen, "Genel değerleme uzmanlığı sınavında 70 puanı tutturma zorunluluğu var ama branşı konut olarak belirlenirse, sınav yapısı da değiştirilip lisans dağıtılabilir" dedi. Çelen, dünyada değerleme pazarının yüzde 80'ini konutun oluşturduğunu vurguladı. Baştan savma rapor dönemi bitiyor, ipotekli konut finansman sistemi sadece yeni bir mesleki branşın doğmasına neden olmayacak, aynı zamanda emlak değerlemesinde uluslararası standartların yerleşmesini ve piyasanın kendi içinde dengelenmesini sağlayacak. Değerleme Uzmanları Derneği, Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi'nden izin alarak değerleme standartlarını Türkçe'ye çevirdi. SPK'nın kendi web sitesinde kamuoyunun görüş ve eleştirilerine açılan bu standartların ocak ayından itibaren yürürlüğe girmesi bekleniyor.

DUD Başkanı Güniz Çelen, standartların yürürlüğe girmesi ile birlikte sektörde haksız rekabetin ortadan kalkacağını dile getirerek, "Dört dörtlük bir rapor 3-4 saatte hazırlanabiliyorken, 'Ben gördüm- karar verdim' şeklinde yarım saatte yazılan raporlar var. Ama standartlar hayata geçince herkes aynı şekilde, aynı kalite ve emekte rapor hazırlamak zorunda kalacak. Rapor talep edenler de aynı standartlarda rapor talep etmekle sorumlu olacaklar. Kalitesiz rapor dönemi bitecek ve sektörde fiyat-maliyet dengesi yerine oturacak" dedi.

SPK lisanslarda tek yetkili
Değerleme; alıcının tam olarak bilgilendirildiği bir ortamda, mülkiyet haklarının satılabileceği en yüksek peşin satış değerinin tespiti çalışması olarak tanımlanıyor. Değerleme Uzmanı ise; gayrimenkul, şirket ve makine-ekipmanı, antika, takı-mücevher gibi konularda değerle ilgili kanaati ortaya koyma bilgi, beceri ve ehliyetine sahip olan kişi. 2001 yılından bu yana uzmanların lisanslanmasında tek yetkili merci olan Sermaye Piyasası Kurulu (SPK)'nın tebliğinde, Değerleme Uzmanları'nın lisans şartları; konuyla ilgili 4 yıllık üniversitelerden mezun olmaları, en az 3 yıllık iş tecrübesine sahip olmaları, birden fazla gayrimenkul değerleme şirketinde çalışmamaları, emlak komisyonculuğu faaliyetinde bulunmamaları, bağımsız ve objektif olmaları şeklinde sıralanıyor. Tebliğe göre, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri gayrimenkullerle ilgili piyasa araştırması, fizibilite çalışması, gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi, boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi gibi alanlarda danışmanlıktan başka bir faaliyette bulunamıyorlar.

Belediye komisyonlarına ekspertiz girmesi gündemde
Değerleme uzmanları mart ayında birlik haline geliyor. Kuruluş çalışmalarını Değerleme Uzmanları Derneği'nin yürüttüğü birliğin adı Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği olacak. Dernek üyelerinin yanı sıra, mevzuata eklenecek geçici bir madde ile kamulaştırma bilirkişileri de birliğe üye olabilecek. SPK'nın değerleme piyasasındaki düzenleyici kimliğini, ipotekli konut finansman yasasında kurulması öngörülen bu birliğe ne ölçüde devredeceği konusu şu an için belirsiz. Ancak birlik resmiyet kazandığında, belediyelerin emlak rayiç değerlerini belirlemesindeki keyfiliğin de önüne geçmesi bekleniyor. Belediyelerin gönüllü örgütleri muhatap kabul etmediğini anlatan Güniz Çelen, "İlla ki bir kamu kimliği aranıyorsa, biz bu birlikle aynı zamanda şekil şartını da yerine getirmiş oluyoruz" dedi. Belediyelerin çok tartışılan rayiç değerleri konusunun tek bir gözlükle değerlendirilmemesini isteyen Çelen, "Rakamları incelemedim ama tahsilatı yapanla değer takdirini yapanın aynı kurum olması yanlış. Oysa dünyada bu iş uzmanlar tarafından yapılıyor" diye konuştu. Gelir İdaresi Başkanı Osman Arıoğlu da 24 Kasım'da yaptığı bir açıklamada, hükümetin gündeminde belediye gelirleriyle ilgili bir çalışma bulunduğunu ve bu çalışma sonucunda komisyonların yapısının yeniden değerlendirilebileceğini söyledi. Arıoğlu, Türkiye’de emlak değerlemesiyle uğraşan şirketler oluşmaya başladığına işaret ederek, "Belki bu şirketlerin işin içine katılması suretiyle, değerlerin daha gerçekçi yapılmasına imkan hazırlanabilir" diye konuştu.

Değerleme uzmanları mart ayında birlik haline geliyor. Kuruluş çalışmalarını Değerleme Uzmanları Derneği'nin yürüttüğü birliğin adı Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği olacak. Dernek üyelerinin yanı sıra, mevzuata eklenecek geçici bir madde ile kamulaştırma bilirkişileri de birliğe üye olabilecek. SPK'nın değerleme piyasasındaki düzenleyici kimliğini, ipotekli konut finansman yasasında kurulması öngörülen bu birliğe ne ölçüde devredeceği konusu şu an için belirsiz. Ancak birlik resmiyet kazandığında, belediyelerin emlak rayiç değerlerini belirlemesindeki keyfiliğin de önüne geçmesi bekleniyor. Belediyelerin gönüllü örgütleri muhatap kabul etmediğini anlatan Güniz Çelen, "İlla ki bir kamu kimliği aranıyorsa, biz bu birlikle aynı zamanda şekil şartını da yerine getirmiş oluyoruz" dedi. Belediyelerin çok tartışılan rayiç değerleri konusunun tek bir gözlükle değerlendirilmemesini isteyen Çelen, "Rakamları incelemedim ama tahsilatı yapanla değer takdirini yapanın aynı kurum olması yanlış. Oysa dünyada bu iş uzmanlar tarafından yapılıyor" diye konuştu. Gelir İdaresi Başkanı Osman Arıoğlu da 24 Kasım'da yaptığı bir açıklamada, hükümetin gündeminde belediye gelirleriyle ilgili bir çalışma bulunduğunu ve bu çalışma sonucunda komisyonların yapısının yeniden değerlendirilebileceğini söyledi. Arıoğlu, Türkiye’de emlak değerlemesiyle uğraşan şirketler oluşmaya başladığına işaret ederek, "Belki bu şirketlerin işin içine katılması suretiyle, değerlerin daha gerçekçi yapılmasına imkan hazırlanabilir" diye konuştu.

Türkiye'deki lisanslı gayrimenkul değerleme şirketleri
* Çelen Kurumsal Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
* TADEM Taşınmaz Değerleme Müşavirlik A.Ş.
* Ekol Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
* Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
* Gayrimenkul Ekspertiz ve Değerleme A.Ş.
* Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
* TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
* TURYAP Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
* Vakıf Gayrimenkul Ekspertiz ve Değerleme A.Ş.

Türkiye'ye acil olarak bin lisanslı uzman gerek
TADEM Değerleme Şirketi Yönetim Kurulu Başkanı Ali Çetin Önder, SPK ile yaptıkları görüşmelerde, konut değerleme uzmanlığı için ayrı bir sertifikasyon ve sınav sistemi oluşturma hazırlıklarının yapıldığını öğrendiklerini ve derneklerinin bu konuda SPK'ya yardımcı olduğunu söyledi. Yeni sistemin zamanlaması konusunda net bir bilgileri olmadığını söyleyen Önder, "Ayrı lisans verilmesi acil olarak gerekli. Şu anki 300-350 lisanslı uzman, talebi karşımaya yeterli değil. Türkiye için en acil bin, normal şartlarda iki bin lisanslı uzmanın olması gerekiyor. Şu anda bankalar uygun gördükleri lisanssız uzmanlara da bu işi yaptırıyorlar. Ama mortgage yasası çıktığında bunu yapamayacaklar. Çünkü lisansız uzmanların verdikleri raporlarla yurtdışından fon talep edemeyecekler. Yabancı fon sahipleri yüksek risk almak istemeyeceği için daha güvenilir gördüğü rapora itibar edecekler. Bu nedenle örneğin bankalar bu işin eğitimi almamış, ehliyetsiz uzmanlarca verilen raporlarla yurtdışından istedikleri kadar fon bulamazlar, ya da yüksek faizle almak zorunda kalırlar" dedi.

"Bir de bir şirketin lisans alabilmesi için en az 5 lisanslı eleman çalıştırması ve bunların da en az ikisinin 5 yıldan fazla tecrübesinin olması ve sermayede yüzde 10 pay sahibi olması gerekiyor" diyen Önder, sözlerini şöyle sürdürdü: "Şirketlerin lisans alabilmesi için de lisanslı uzman sayısının artması şart. Şu anda dokuz adet lisanslı şirket var. İlk etapta SPK'nın geçmiş sınavlarına girmiş 500-600 kişi için lisans söz konusu olabilir ama yüksek iş gücü talebinin olacağı bu alanda ben 3 bin 500 kişinin bu işe başvuracağını düşünüyorum."

* Çelen Kurumsal Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
* TADEM Taşınmaz Değerleme Müşavirlik A.Ş.
* Ekol Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
* Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş.* Gayrimenkul Ekspertiz ve Değerleme A.Ş.
* Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
* TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
* TURYAP Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
* Vakıf Gayrimenkul Ekspertiz ve Değerleme A.Ş.

TADEM Değerleme Şirketi Yönetim Kurulu Başkanı Ali Çetin Önder, SPK ile yaptıkları görüşmelerde, konut değerleme uzmanlığı için ayrı bir sertifikasyon ve sınav sistemi oluşturma hazırlıklarının yapıldığını öğrendiklerini ve derneklerinin bu konuda SPK'ya yardımcı olduğunu söyledi. Yeni sistemin zamanlaması konusunda net bir bilgileri olmadığını söyleyen Önder, "Ayrı lisans verilmesi acil olarak gerekli. Şu anki 300-350 lisanslı uzman, talebi karşımaya yeterli değil. Türkiye için en acil bin, normal şartlarda iki bin lisanslı uzmanın olması gerekiyor. Şu anda bankalar uygun gördükleri lisanssız uzmanlara da bu işi yaptırıyorlar. Ama mortgage yasası çıktığında bunu yapamayacaklar. Çünkü lisansız uzmanların verdikleri raporlarla yurtdışından fon talep edemeyecekler. Yabancı fon sahipleri yüksek risk almak istemeyeceği için daha güvenilir gördüğü rapora itibar edecekler. Bu nedenle örneğin bankalar bu işin eğitimi almamış, ehliyetsiz uzmanlarca verilen raporlarla yurtdışından istedikleri kadar fon bulamazlar, ya da yüksek faizle almak zorunda kalırlar" dedi. "Bir de bir şirketin lisans alabilmesi için en az 5 lisanslı eleman çalıştırması ve bunların da en az ikisinin 5 yıldan fazla tecrübesinin olması ve sermayede yüzde 10 pay sahibi olması gerekiyor" diyen Önder, sözlerini şöyle sürdürdü: "Şirketlerin lisans alabilmesi için de lisanslı uzman sayısının artması şart. Şu anda dokuz adet lisanslı şirket var. İlk etapta SPK'nın geçmiş sınavlarına girmiş 500-600 kişi için lisans söz konusu olabilir ama yüksek iş gücü talebinin olacağı bu alanda ben 3 bin 500 kişinin bu işe başvuracağını düşünüyorum."

Referans Gazetesi

Başa Dön