|
SEKTÖRDE NELER OLUYOR?
Doğrusunu söylemek gerekirse aslında pek de sıra
dışı bir şey olduğu yok. Sektörle az çok ilgili
herkes bilir ki, inşaat sektörü iki türlü havayı çok
sever. Bunlardan ilki beton atılabilen ılık ve hafif
yağmurlu bahar havası, diğeri ise ekonomik ve siyasi
istikrar havasıdır.
Yaşanan süreçte bu iki uygun hava varsa inşaat
sektörü canlılık gösterir. İnşaat sektörü, genel
manada gayrimenkul sektörünün vitrinini teşkil
ettiği için bu sektördeki hareketlenme genel olarak
gayrimenkul sektörünü de hareketlendirmektedir. Bu
bakış açısından yola çıktığımızda ekonomik ve siyasi
tablolarda radikal bir değişkenlik olmadığı sürece
sektördeki bu canlılık sürecektir.
Yukarıda anlatmaya çalıştığımız manzara, sektörün
canlanmasına etki eden ancak canlanmanın
sürekliliğini uzun vadede sağlayabilecek temel
etkenleri öne çıkaramaz. Canlılığın sürekliliğini
saylayan temel faktörler; finansman gücüne sahip
firmaların sektöre proje bazlı girişleri, alıcı
potansiyelindeki yükseliş seyrinin devamı, yerel
yönetimlerin sektörü olumlu etkileyen imar, altyapı
ve yol gibi çalışmaları, bankaların kredi
desteğindeki artışlar, yeni projelerin kamuoyuna
yönelik tanıtım ve reklam çalışmaları ve profesyonel
pazarlama çalışmalarıdır.
Yukarıdaki gerekçelere ilave olarak sayılması
gereken çok önemli bir ekonomik unsur da aylardır
konuştuğumuz ve galiba daha uzunca bir süre
konuşacağımız orijinal adı “mortgage” olan ve bizim
daha nasıl adlandıracağımıza karar veremediğimiz ve
adına belki de tam olarak “ipotekli-uzun vade
kredili konut finansmanı” diyebileceğimiz sistemdir.
Gelişmiş ülkelerde (A.B.D., İngiltere, Almanya
vb.)uzunca bir süredir, gelişmekte olan ülkelerin
bazılarında (Macaristan, İspanya, Polonya vb.) ise
bir süredir uygulanan sistem, uygulamaya girdikten
sonra aslında pek de tüketiciye yönelik yenilikler
sunmamaktadır. Zira bu sistem daha ziyade bankacılık
ve finans sektörleri ile ilgili düzenlemeleri
içermektedir. Yani ikincil piyasa dediğimiz piyasaya
ilişkin düzenlemeleri içerir. Sistemle bankalar
ipotek olarak aldıkları gayrimenkulleri fona çevirip
iç ve dış piyasalara sunacaklardır. Ancak yine de
inşaatı tamamlanmamış projeleri de
kredilendirebilmesi, faiz oranlarını uluslar arası
sermayenin de katkısıyla belli oranlarda azaltmasına
ve borçlanma sürelerinin bir miktar daha uzamasına
ilişkin pozisyonları ve kredili satın alınmış
konutların borcu ile birlikte satışına olanak
sağlaması gibi olumlu özellikleri de bulunmaktadır.
Zira günümüzde zaten 20 yıl süreli krediler
verilmeye başlanmıştır.
Bu sisteme ilişkin önemli bir durumda, tüketici
tarafından daha tam olarak anlaşılamadan konu ile
ilgili özellikle medya tarafından yapılan gereksiz
spekülasyonlar nedeniyle gayrimenkuldeki suni fiyat
artışlarının gerçekleşmiş olduğudur. Vaziyete
baktığımızda sistemin devreye girdiği 2006 yılına
kadar süren artış bu yılın sonlarına doğru
yavaşlamış ve devam eden süreçte durgunluğa
dönüşmüştür.
Öyle ki hepimizin de görebildiği üzere yıllardır bu
sektörle neredeyse hiç ilgilenmeyen gazetelerde,
birer tane “gayrimenkul uzmanı-gazeteci”
belirivermiş, televizyonlarda bu konunun uzmanları
bol bol gözükmeye hatta bazıları ünlü olmaya
başlamışlardır. Ekonomi ve borsa dergileri
gayrimenkul sektörü ile ilgili yazılar yazmaya ve
ekler vermeye başlamışlardır.
İşin özü gayrimenkul, ne altına, ne borsaya, ne
faize ne de bono veya tahvile benzemez. Zira bu
saydıklarım ülkenin her noktasında aynı değerde iken
gayrimenkul için bu durum geçerli değildir. Yan yana
iki gayrimenkul bile farklı değerlere sahip
olabilmektedir. Anlatmak istediğim şu ki;
gayrimenkul sektöründe tek alanlı uzmanlık mümkün
değildir. Üst noktada gayrimenkul konusunda bir
bilgi altyapısı dışında bölgesel bilgi altyapısı,
inşaat konusunda bilgi altyapısı, gayrimenkul hukuku
konusunda bir bilgi altyapısı gayrimenkul
yatırımında vazgeçilmez unsurlardır. Yani İzmir
Karşıyaka bölgesinde uzman bir gayrimenkul
yatırımcısı veya uzmanı Ankara Çayyolu bölgesinde
yardım ve öneri almadan yatırım veya danışmanlık
yapamaz.
Bu noktada inşaat sektörünün açılımı açısından çok
önemli iki gelişmeyi de göz ardı etmemek gerekir.
Sektör bundan birkaç yıl öncesine kadar proje
tanıtımı ve pazarlama konularında büyük sıkıntılar
çekmekte ve ancak dar bölgeli tanıtım ve pazarlama
stratejileri geliştirebilirken günümüzde gerek
internetin hızlı gelişimi gerekse emlakçıların
geçmişe oranla çok daha profesyonel şekilde organize
olmaları gibi nedenlerle birçok proje için daha
inşaat faaliyeti başlamadan hem bölgesel hem de
uluslar arası tanıtım ve satış süreci başlamaktadır.
Bu da söz konusu projelerin, hedeflenen süreçten
daha erken bir sürece, hedeflenen kitleden daha
geniş kitlelere ve hedeflenen satış rakamlarından
daha yüksek satış bedellerine ulaşılmasını
sağlamaktadır.
İnşaat projelerinin bu durumu, vitrini pozisyonunda
olduğu gayrimenkul sektörünü de tahminlerin üzerinde
canlandırmıştır. Öyle ki iki yıl öncesinde m2
fiyatları 20-YTL olan arsaların bugünkü m2 fiyatları
neredeyse 100-YTL civarına ulaşmıştır. Hatta bazı
yerlerde imar çalışmalarının da bu süreçte
tamamlanmış olması nedeniyle m2 rakamları iki yıl
öncesine göre 8–10 misli bile artmıştır. Aynı
süreçte konut fiyatları da yer yer 2–3 misli artış
gösterebilmiştir.
Buraya kadar anlatmaya çalıştığımız konular aslında
sektörün güncel durumu, kısa vadedeki geleceği ve
genel piyasa şartlarına ilişkin konulardı. Ancak
sektörle uzak ya da yakın halde ilgili herkesin
görmesi gereken üç konu var ki geleceğin inşaat
sektörü ve dolayısıyla gayrimenkul sektörü bu
temeller üzerinde şekillenecektir.
Global dünyaya hızla entegre olan Türkiye’de, bundan
sonraki süreçte dış etmenler daha fazla belirleyici
pozisyon kazanacaklar. Kendi yağıyla kavrulamayan
Türkiye, her geçen gün daha fazla dünya kazanında
kaynamak zorunda kalacaktır. Aslında doğru olan da
budur, zira ülke sınırlarının, kâğıt üzerinde ve
askeri politikalarda kaldığı, ekonomik açıdan
ortadan kalkmakta olduğu bu süreçte içe kapanmak
dünyadaki sermaye pastasından alınan payın her geçen
gün azalması anlamına gelmektedir.
Dünyadaki bu hızlı ekonomik değişim süreci
doğrultusunda ülkemizde de birçok sektörde taşlar
yerinden oynamaktadır ve bu oynama süratlenecektir.
Birçok sektörde sermaye ve işgücü birleşmeleri daha
şimdiden gerçekleşmektedir.
Konut sektörü açısından da gelecekte özellikle
“kentsel değişim” adıyla anılan yeni bir açılım
gerçekleşecektir. Kentsel değişim sisteminin hayata
geçmesi konusunda günümüzden önce hayata geçirilmiş
bazı örnekler de vardır aslında. Ankara üzerinden
konuşmak gerekirse Angora Evleri, Bilkent Konutları,
Mesa Koru Sitesi, Emlak Bankası Konutkent Konutları
ve Emlak Bankası Elvankent Konutları bu sisteme
örnek olabilecek projelerdir.
Gelecekte 1–2 blokluk küçük çaplı projeler yerini,
içerisinde 300–500 hatta binlerle ifade edilecek
sayıda konutların olduğu modern köyler veya
şehirciklere bırakacaklardır. İçlerinde temel
ihtiyaçların karşılanabildiği çarşılar, spor
alanları, kapalı açık otoparklar, oyun alanları,
kreşler ve hatta okulların olduğu bu projeler
gelecek yıllarda karşımıza çıkacaktır. Bu projelerin
ortaya çıkmasına sebep olan etmenler sadece sektörel
açılımlar da değildir. İnsanların güvenlik
ihtiyaçları, konutlarda ileri teknoloji kullanımı,
toplumsal konum ve itibar vb. nedenler de öne
çıkmaktadır. Kentsel değişim projesi yukarıda
bahsettiğimiz üç temel unsurdan en önemlisidir.
Diğer unsur ise özellikle inşaat sektörü,
dolayısıyla gayrimenkul ve bu sektörlerin şimdilik
finansını belirli ölçüde sağlayan bankacılık
sektörüne yurtdışından gelecek olan kaynaklardır.
Mortgage sistemiyle birlikte finans kurumları ve
bankalarca oluşturulacak olan fonların yurtdışında
satışları da bu kaynak aktarımını sağlayacaktır.
Ancak sektöre asıl kaynak girişi yabancı firmaların
ülkemizde üreteceği konut projeleri ile
gerçekleşecektir. Günümüzde birçok Avrupa menşeli
firma yeni proje üretimi amacıyla gerekli fizibilite
çalışmalarına başlamıştır. Özellikle güneyde ve
İstanbul’da daha sonra Ankara, İzmir gibi büyük
şehirlerde proje üretmeye hazırlanan çok sayıda
firma bulunmaktadır. Bu projelerin ve yerli
kaynaklarla üretilecek projelerin hayata geçişi
istihdam ve vergi kazancı anlamında da ülkemiz için
itici ekonomik katkılar sağlayacaktır.
Üçüncü ve belki de en önemli unsur ise bugün için
pek belli olmayan hatta fark edilmeyen bir
durumdadır. Zira yukarıda saydığımız unsurların
sonucu olarak, yabancı gayrimenkul yatırımcılarının
ve yabancıların ikamet etmek amacıyla alacakları
gayrimenkullerdir. Uluslararası hukuk kuralları ve
iç hukukun paralelleşmesi veya birbirine
yakınlaşması sonucu ortaya çıkacak bu durum
sektördeki bazı dengeleri değiştirecektir.
Diğer Avrupa ülkelerine göre daha ucuz
gayrimenkullere sahip olmak duruşundan çıkıp en az
onlar kadar ekonomik değere sahip gayrimenkullere
sahip olmak zorundayız. Bunun sonucu olarak da daha
kaliteli konutların inşa edilmesi sonucu ortaya
çıkmalıdır. Burada ifade etmek istediğim şu ki;
dünya gayrimenkul pazarında artık birçok ülke
vatandaşı başka ülkelerde de gayrimenkul
edinebilmektedir ve bu süreçte ülkemizin sahip
olduğu gayrimenkul bazlı ekonomik ederlerin değerli
noktalara ulaşması gerekmektedir.
Bu noktada, gayrimenkul hukukuna ilişkin gerekli
yasal düzenlemelerin yapılması, özellikle
yabancıların alım yapacağı bölgelerde ucuz ve
kalitesiz konut üretiminin engellenmesine yönelik
çalışmaların yapılması gerekmektedir. Aksi durumda
Akdeniz’in ucuz gayrimenkul cennetine dönüşmemiz
işten bile değildir ki bu durumda Avrupa’nın alt
gelir grubundaki insanların gelip ülkemize
yerleşmesi kaçınılmaz sonumuz olacaktır. Hatta bu
duruma bağlantılı olarak yabancıların Türkiye’de
konut kiralamaları ile ilgili olarak bazı yasal
hazırlıklar bile yapılmalıdır.
Sonuç olarak yukarıda da anlatmaya çalıştığımız gibi
sektördeki yeni açılımlar ve kabuk değişimleri, kısa
vadede daha içsel nedenlerle gerçekleşecek olsa da
orta ve uzun vadede dünyadaki globalleşmeden, insan
ve sermaye kaymalarından etkileneceğimiz kesin gibi
duruyor.
İnşaat sektörünün, daha geniş manada gayrimenkul
sektörünün, yeni bir vizyon kazanımı ile çıktığı
yolda ulaşacağı yada diğer bir deyişle ulaşması
gereken, günümüzden çok farklı bir duruştur.
İnsanların klasik birçok alışkanlığı hızla
değişiyor. Birçok sektör gibi gayrimenkul sektörü de
bu hızlı değişime ayak uydurmak zorunda kalacaktır.
Gayrimenkul yatırımcısı veya potansiyel gayrimenkul
alıcısı olan ya da olacak herkesin bu gerçeklikleri
göz önüne alması ve buna göre pozisyon
belirlemesinde yarar olduğunu düşünüyorum.
Fatih Ayaz
Emlak Müşaviri
2010
|
