|
Tapunuzu kontrol edin, evinizi dolandırıcıya kaptırmayın
 Gayrimenkul
sektöründe yaşanan canlılığın ardından hemen her gün
farklı bir dolandırıcılık olayıyla karşılaşmaya
başladık. Dolandırıcıların geliştirdiği yöntemleri
gördükçe, endişelenmemek elde değil. Nerede ne
gayrimenkul var, bir bir tespit ediyorlar. Bu
tespitten sonra sahte belgelerle satış vekaletnamesi
çıkarıyorlar. Bu vekaletnamelerle de ilk önce tapuda
mülk sahibinin haberi olmadan birbirlerine satış
gerçekleştiriyor, ardından da, mülkü bir başkasına
satıyorlar.
Bu arada, olup bitenden haberi olmayan mülkün asıl
sahipleri yasalarla baş, başa kalıyor. Hiç kimsede
tapu dairesine gidip, malını kontrol etme
alışkanlığı olmadığı için de olay açığa çıkınca, iş
işten geçmiş oluyor.
Ben de, bu tip dolandırıcılıklara karşı, nasıl bir
önlem alınabilir diye Galatasaray Üniversitesi Hukuk
Fakültesi Ticaret Hukuku Ana Bilim Dalı Başkanı
Profesör Hamdi Yasaman ve Avukat Sevil İlkin'le
görüştüm. Sorunu kendileri ile paylaştığımda Hamdi
Yasaman, bir başka sahtekarlık olayını örnek olarak
gösterdi. Yasaman'a göre, dolandırıcılar mülk satış
işlemlerini sadece vekaletnamelerle değil, sahte
mahkeme kararlarıyla da tapuda işlem yapabiliyor.
ERKEN UYANAN KAPTIRMIYOR
Kural olarak, tapu sahibinin iradesi olmadan, sahte
vekaletname ile yapılan işlemler geçersiz sayılıyor.
Ancak, satın alan tapu kaydına değil, sahte vekilin
temsilci olduğuna güvenerek, iktisapda (hakkını
devrediyor) bulunuyor. Oysa, Medeni Kanun'un
1023'ncü maddesi, iyiniyetli üçüncü şahısların
sadece sicil kaydına güvenmeleri halinde, onların
iktisalarını geçerli kabul etmektedir. Bu durumda,
tapu malikleri, tapu sicil kaydının tashihi davası
açarak, gayrimenkulünü elde etmesi mümkün oluyor.
GEÇ KALAN YANDI
Ancak, Hamdi Yasaman, Buna karşın, sahte vekaletname
ile satılan mal, bundan sonra bir başka kişiye
satılmış ise, bu sahsın iyi niyeti korunur ve ona
karşı esas malikin dava açması mümkün değildir
diyor. Bu durumda, tapu malikinin tapu sicilinin
tutulmasından dolayı kusursuz sorumlu olarak kabul
edilen Devlete dava açıp, zararını talep etmesi
gerekiyor. (Medeni Kanun'un 1007'nci maddesi)
Yasaman, buna da Yargıtay'ın 2005 yılında aldığı son
kararlarından birini örnek olarak gösteriyor.
Yargıtay'ın aldığı bu karara göre, Tapu sicilinin
tutulması ve dolayısıyla devir işlemleri devletin
sorumluluğu altında olup tapu siciline güven esasdır.
Tapudaki satış işleminin gerçekleştirildiği
vekaletnamenin sahte olması, tek başına devletin bu
sorumluluğunu ortadan kaldıran bir neden değildir.
Tapuda işlem yapan görevlilerin vekaletnamenin
geçerliliğini ve tapu kayıtlarındaki bilgilere
uygunluğunu denetleme görevleri vardır. Bu görevin
yerine getirilmesi sırasında herhangi bir ihmal veya
eksiklik varsa devletin sorumluluğu devam ediyor.
Ancak, kusurun olmadığı ve uygun illiyet bağının
kesildiği idarece kanıtlanırsa, devletin
sorumluluğuda bitiyor. Yargıtay, bu durumlarda
hükmün kusursuz sorumluluğu öngördüğünü, ancak sebep
sorumluluğunu düzenlemediğini kabul ediyor.
Tüm bunlar, Tapu malikinin bu tip olaylara karşı bir
tedbir alması mümkün mü ya da Tapu maliki
gayrimenkulünün kayıtlı bulunduğu tapu müdürlüğüne
başvurarak, vekaletname ile hiçbir şekilde satış
yapılamayacağı şerhini koydursa, bunun hukuki bir
yaptırımı olur mu sorusunu akla getiriyor.
Ancak, Tapu Kanunu'nda ve Tapu Sicili Tüzüğü'nde
buna ilişkin bir hüküm bulunmuyor. Bu nedenle, tapu
müdürleri genellikle bu tip başvuruları işleme
koymuyor. Zira tapu kütüğünde, asli ve feri
sicillerde böyle bir işlem öngörülmemiştir.
Gayrimenkuller için tapu kütüğünde ayrılan sayfada
beyanlar hanesi vardır. Beyanlar hanesine işlenen
bir kayıt kural olarak ne ayni bir hak ihdas eder,
ne de şahsi bir hakkı kuvvetlendirmeye yarar.
Beyanların fonksiyonu, gayrimenkul ilgili bazı fiili
veya hukuki durumlara ya da zaten mevcut bulunan
bazı haklara aleniyet sağlamaktan ibarettir.
Ancak, kütükdeki beyanlar hanesine nelerin
kaydedileceği, Tapu Sicili Tüzüğünde gösterilmiştir.
Ayrıca Tapulama Kanunu'nda ve Kat Mülkiyeti
Kanunu'nda beyanlara ilişkin bazı hükümler vardır.
Bu nedenle, sayılanların dışındaki bir beyanın veya
kaydın beyanlar hanesine işlenmesi mümkün değildir.
ŞERHE İZİN ÇIKMALI
Bu tip dolandırıcılık olaylarının önüne
geçilebilmesinde en basit yöntem, tapuya bir dilekçe
vererek, vekaletname ile işlem yapılamaz şerhinin
konması. Ancak, hukukçulara göre, böyle bir şerh
tapuya konamıyor. Tapuya konulabilen şerhler
arasında böyle bir unsur yokmuş.
Neden konmasın. Ben mülkümü, vekaletname ile satmak
istemiyorsam, tapunun da buna uyması gerekmez mi
diye düşünüyorum. Belki kanunen tapuya şerh
konulması mümkün olmayabilir, ama kanun koyucu bu
tip sahtekarlıkların önlenmesi için bir tedbir
alması gerekir. Kanunlar ve yönetmelikler gerekli
ihtiyaç oluştuğunda değiştirilebilmeli.
(www.hurriyetemlak.com) |
