YAPI DENETİMİ HAKKINDAKİ KANUN

29.06.2001 tarihinde kabul edilen Bu Kanunun amacı; can ve mal güvenliğini teminen, imar plânına, fen, sanat ve sağlık kurallarına, standartlara uygun kaliteli yapı yapılması için proje ve yapı denetimini sağlamak ve yapı denetimine ilişkin usul ve esasları düzenlemektir.
Bu Kanun; 3194 sayılı İmar Kanununun 26 ncı maddesinde belirtilen kamuya ait yapı ve tesisler ile 27 nci maddesinde belirtilen ruhsata tâbi olmayan yapılar hariç, belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak yapıların denetimini kapsar
Bu Kanun kapsamına giren her türlü yapı; Bakanlıktan aldığı izin belgesi ile çalışan ve münhasıran yapı denetimi ile uğraşan tüzel kişiliğe sahip yapı denetim kuruluşlarının denetimine tabidir. Yapı denetim hizmeti; yapı denetim kuruluşu ile yapı sahibi veya vekili arasında akdedilen hizmet sözleşmesi hükümlerine göre yürütülür. Yapı sahibi, yapım işi için anlaşma yaptığı yapı müteahhidini vekil tayin edemez.
Bu Kanunun uygulanmasına pilot iller olarak; Adana, Ankara, Antalya, Aydın, Balıkesir, Bolu, Bursa, Çanakkale, Denizli, Düzce, Eskişehir, Gaziantep, Hatay, İstanbul, İzmir, Kocaeli, Sakarya, Tekirdağ ve Yalova illeri secilmiştir.
Yapı denetim kuruluşları aşağıda belirtilen görevleri yerine getirmekle yükümlüdür:
a) Proje müelliflerince hazırlanan, yapının inşa edileceği arsa veya arazinin zemin ve temel raporları ile uygulama projelerini ilgili mevzuata göre incelemek, proje müelliflerince hazırlanarak doğrudan kendilerine teslim edilen uygulama projesi ve hesaplarını kontrol ederek, ilgili idareler dışında başka bir kurum veya kuruluşun vize veya onayına tabi tutulmadan, ilgili idareye uygunluk görüşünü bildirmek.
b) Yapı denetimini üstlendiğine dair ilgili idareye taahhütname vermek, yapı ruhsatının ilgili bölümünü imzalamak, bu yapıya ilişkin bilgileri yapı ruhsatı düzenleme tarihinden itibaren yedi gün içinde Bakanlığa bildirmek.
c) Yapının, ruhsat ve ekleri ile mevzuata uygun olarak yapılmasını denetlemek.
d) Yapım işlerinde kullanılan malzemeler ile imalatın proje, teknik şartname ve standartlara uygunluğunu kontrol etmek ve sonuçlarını belgelendirmek, malzemeler ve imalatla ilgili deneyleri yaptırmak.
e) Yapılan tüm denetim hizmetlerine ilişkin belgelerin bir nüshasını ilgili idareye vermek, denetimleri sırasında yapıda kullanılan malzeme ve imalatın teknik şartname ve standartlara aykırı olduklarını belirledikleri takdirde, durumu bir rapor ile ilgili idareye ve il sanayi ve/veya ticaret müdürlüklerine bildirmek.
f) İş yerinde, iş güvenliği ve işçi sağlığı konusunda gerekli tedbirlerin alınması için yapı müteahhidini yazılı olarak uyarmak, uyarıya uyulmadığı takdirde durumu ilgili bölge çalışma müdürlüğüne bildirmek.
g) Ruhsat ve eklerine aykırı uygulama yapılması halinde durumu üç iş günü içinde ilgili idareye bildirmek.
h) Yapının ruhsat eki projelerine uygun olarak kısmen veya tamamen bitirildiğine dair ilgili idareye rapor vermek.
ı) Zemin, malzeme ve imalata ilişkin deneyleri, şartname ve standartlara uygun olarak laboratuarlarda yaptırmak.
Bu Kanunun uygulanmasında, yapı denetim kuruluşları imar mevzuatı uyarınca öngörülen fennî mesuliyeti ilgili idareye karşı üstlenir.

Yapı denetim kuruluşları, denetçi mimar ve mühendisler, proje müellifleri, laboratuar görevlileri ve yapı müteahhidi ile birlikte yapının ruhsat ve eklerine, fen, sanat ve sağlık kurallarına aykırı, eksik, hatalı ve kusurlu yapılmış olması nedeniyle ortaya çıkan yapı hasarından dolayı yapı sahibi ve ilgili idareye karşı, kusurları oranında sorumludurlar. Bu sorumluluğun süresi; yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren, yapının taşıyıcı sisteminden dolayı on beş yıl, taşıyıcı olmayan diğer kısımlarda ise iki yıldır.
Yapıda, yapı kullanma izni alındıktan sonra, ilgili idareden izin alınmadan yapılacak esaslı tadilattan doğacak yapı hasarından, izinsiz tadilat yapan sorumludur. Yapı denetim kuruluşu; yazılı ihtarına rağmen yapı sahibi tarafından önlemi alınmayan, parsel dışında meydana gelen ve yapıda hasar oluşturan yer kayması, çığ düşmesi, kaya düşmesi ve sel baskınından doğan hasarlardan sorumlu değildir.
Yapı denetim kuruluşlarının yöneticileri, ortakları, denetçi mimar ve mühendisleri ile proje müellifleri, laboratuar görevlileri ve yapı müteahhidi; bu Kanunun uygulanmasından dolayı ortaya çıkan yapı hasarından sorumludur.
Yapı denetim kuruluşu denetim faaliyeti dışında başka ticarî faaliyette bulunamaz. Bu kuruluşun denetçi mimar ve mühendislerinin, denetim faaliyeti süresince başkaca meslekî ve inşaat işleri ile ilgili ticarî faaliyette bulunmaları yasaktır
Asgarî hizmet bedeli, yapı yaklaşık maliyetinin % 3'üdür. Yapım süresi, iki yılı aşan yapılarda, bu oran, her altı ay için % 10 artırılır, iki yıldan kısa süren yapılarda ise her altı ay için % 5 azaltılır.
Yapı denetimi hizmet bedeli, yapı yaklaşık maliyeti ile hizmet bedellerine esas oranların çarpımı ile elde edilen bedeldir. Bu bedele proje ve yapı denetimi ile her türlü muayene ve deney ücreti dahildir.

Yapı Denetimi Hizmet Bedeline Esas Oranlar Cetveli
Yapım Süresi Asgari Hizmet
Bedeli Oranları (% )
0-6 ay için 2.57
1 yıl " 2.71
1,5 yıl " 2.85
2 yıl " 3.00
2,5 yıl " 3.30
3 yıl " 3.63
3,5 yıl " 3.99
4 yıl " 4.39
4,5 yıl " 4.83
5 yıl " 5.31

Yapı denetimi hizmet sözleşmesinde belirtilen yapım süresi, herhangi bir sebeple uzadığı takdirde, uzayan sürenin her altı ayı için yukarıda belirtilen hizmet oranlarına göre ilave hizmet bedeli ödenir.
Güçlendirme, değiştirme, ilave kat vb. gibi yeniden yapı ruhsatı almayı gerektiren yapım işlerinde yapı yaklaşık maliyeti, proje müellifince hazırlanan ve ilgili idarenin onayladığı keşif bedelidir.
Yapı yaklaşık maliyeti, denetim hizmeti verilen yıl fiyatları ile belirlenir. Bir sonraki yıla devreden işlerin yapı denetim hizmet bedeli, ertesi yılın (uygulama yılı) fiyatları ile değerlendirilir.
Hizmet bedeli taksitleri aşağıda açıklanmıştır.
a) 1 inci taksit: Proje inceleme ve subasmana kadar olan kısım için denetim hizmet bedelinin % 20 sidir.
b) 2 nci taksit: Taşıyıcı sistem bölümü için denetim hizmet bedelinin % 40 ıdır.
c) 3 üncü taksit: Çatı, dolgu duvarları, kapı ve pencere kasaları, tesisat alt yapısı dahil yapının sıvaya kadar hazır duruma getirilmiş bölümü için denetim hizmet bedelinin % 20 sidir.
d) 4 üncü taksit: Mekanik ve elektrik tesisatı ile kalan yapı bölümü için denetim hizmet bedelinin % 20 sidir. Bu bedelin ödenmesinde ilgili idare tarafından inşaatın tamamlandığına dair tutulan tutanak yeterli olacaktır.
Yapı denetim kuruluşu, katma değer vergisi hariç yaptığı hizmetlerden dolayı yapı sahibinden başka ad altında ayrıca hiçbir bedel talebinde bulunamaz.
Bu Kanun kapsamında denetlenerek inşa edilmiş yapılara ilgili idarelerce sertifika verilir.

Gayrimenkul satışlarında vergilendirme

Vergi kanunlarında değişiklik yapan 4369 sayılı Yasa'nın 29 Temmuz 1998 tarihinde yayımlanarak, yürürlüğe girmesi ile gayrimenkul satışlarında gelir vergisi açısından farklı bir uygulama da yürürlüğe girmiş bulunmaktadır.
'31 Aralık 1998 Tarihine Kadar Yapılacak Olan Gayrimenkul Satışlarında Vergilendirme'
4369 sayılı Yasa ile gayrimenkul satışlarına getirilen gelir vergisi uygulaması 1 Ocak 1999 tarihinde yürürlüğe gireceğinden 31 Aralık 1998 tarihine kadar eski hükümler yürürlükte bulunmaktadır. Bu tarihe kadar yapılacak gayrimenkul satışlarında satılan gayrimenkulün vergilendirilebilmesi için dört yıl elde bulundurulup bulundurulmaması büyük önem taşımaktadır. dört yıldan daha fazla elde bulundurulan gayrimenkuller gelir vergisi konusuna girmemektedir. Alış tarihi üzerinden dört yıl ve daha fazla süre geçen gayrimenkullerin alış ve satış fiyatları arasında ne kadar kazanç olursa olsun bunlar gelir vergisine tabi değildir. Örneğin, yedi yıl evvel 1 milyon liraya alınan bir gayrimenkul 500 milyara da satılsa gayrimenkul sahibi bu kârdan dolayı gelir vergisi beyannamesi vermeyecek, gelir vergisi ödemeyecektir.
dört yıldan az süre elde tutulan gayrimenkullerin satılması gelir vergisinin konusuna girmektedir. Bu takdirde alış ve satış bedelleri arasındaki kazanç, gelir vergisine tabidir. Gayrimenkul satış kazancı, satış bedeli ile gayrimenkulün iktisap edildiği bedel arasındaki müspet farktır. Ancak, gayrimenkulün alındığı ve elden çıkartıldığı yıl hariç olmak üzere, alış bedeli her yıl yayımlanan yeniden değerleme oranında artırılabilecektir. Ayrıca, elden çıkarma sırasında yapılan giderler ile satıcı üzerinde kalan vergi ve harçlar da kazançtan indirilecektir. Bu gayrimenkul sahipleri değer artış kazancı olarak satışın yapıldığı tarihi takip eden mart ayı içinde yıllık gelir vergisi beyannamesi verecek ve gelir
vergisi ödeyeceklerdir.
'01.01.1999 Tarihinden Sonra Yapılacak Gayrimenkul Satışları'
4369 sayılı Yasa'nın yürürlüğe girmesiyle 1 Ocak tarihinden sonra yapılacak satışlarda gayrimenkul alım satımından elde edilen kazancın gelir vergisine tabi tutulmasında farklı bir uygulama getirilmiştir.
1 Ocak 1998 tarihinden itibaren satılan konutların ve köy kıymet beyan defterine kayıt edilmesi gereken gayrimenkullerin iktisap (edinim) tarihinden itibaren beş yıl içinde çıkarılması durumunda .....nedeniyle doğan kazanç, gelir vergisine tabi olacak. Daha sonra elden çıkartılması ise 2008 yılına kadar gelir vergisine tabi olmayacak. Dükkân, büro, depo, mağaza, arsa ve araziler ise ne zaman elden çıkarılırsa çıkarılsın, ortaya çıkan kazancın enflasyondan arındırıldıktan sonraki kısmı gelir vergisine tabi olacaktır. Burada eskiye nazaran getirilen en önemli uygulama ise, gayrimenkul satış kazancının hesabında maliyet bedeli olarak, iktisap bedeli yerine 1998 yılında verilen emlak vergisi beyannamelerinde gösterilen değer, gayrimenkulün 'maliyet bedeli' olarak kabul edilecek ve bundan sonra gayrimenkulün satışı gelir vergisine tabi olacaktır. Kazancın hesabında Ekim 1998 tarihinden başlamak üzere satıldığı tarihe kadar 1998 yılı genel beyan döneminde beyan edilen vergi değeri toptan eşya fiyat endeksine göre artırılacak ve satıldığı tarihteki ulaştığı değer, maliyet bedeli olarak alınacak ve satış bedeli ile aradaki müspet fark, gayrimenkul satış kazancı olacaktır. Ayrıca bu kazançtan, elden çıkarma nedeniyle yapılan giderler de indirilecektir. Kalan safi kazanç da diğer kazanç ve irat olarak vergilendirilecektir.
ÖRNEK:
Bay (A)'nın 1998 yılı genel beyan döneminde değeri 30 milyar lira olarak beyan ettiği mağaza, Nisan 1999'da
50 milyar liraya satılmıştır. Bu durumda, aradaki fark olan 20 milyar lira, Ekim 1998'den itibaren enflasyondan arındırıldıktan ve elden çıkarma nedeniyle yapılan giderler indirildikten sonra gelir vergisine tabi olacaktır.
Bu itibarla, gayrimenkulün maliyet bedeline esas alınacak olan 1998 yılı emlak vergisi beyannamesinde bildirilecek değer, son derece önemlidir.
ÖRNEK:
Bay (M) 1997 yılında 13 milyar liraya almış olduğu meskenini, 1998 genel beyan döneminde 21 milyar olarak beyan etmiştir.
Bay (M) söz konusu meskeni
2003 yılında 180 milyar liraya satmıştır. Söz konusu meskenin satış tarihinde endekslenmiş bedeli 120 milyar liradır. Bu durumda gayrimenkul satışından 60 milyar lira kâr oluşmaktadır. 2003 yılında 'Diğer Kazanç ve İrat' olarak vergilendirilecek tutarın sınırının da 30 milyar olarak belirlendiğini varsayarsak, bu gayrimenkul satışından elde edilen kazanç, 30 milyar lirayı geçtiğinden, tamamı beyan edilecek ve vergilendirilecektir. Şayet bu gayrimenkul 155 milyar liraya satılmış olsaydı, elde edilen kazanç, 25 milyar lira olacak, bu da vergilendirilmeyecek diğer kazanç ve irat tutarı olan 30 milyarın altında kalacağından, beyanname verilmeyecek, vergi de ödenmeyecekti.